2025年上海商办市场整体态势 - 市场在宏观经济调整与产业转型背景下呈现甲级办公楼与零售物业“双线承压”态势 [1] - 甲级写字楼市场因新增供应集中释放与需求复苏乏力而承压 零售物业在消费政策刺激下显现局部活力但新增供应压力仍存 [1] - 细分领域的结构性机遇与政策引导下的业态升级为市场长期调整注入潜在动能 [1] 甲级写字楼市场供需与基本面 - 2025年全年新增供应达103.7万平方米 其中第四季度单季新增31.5万平方米 仅中央商务区便贡献24.3万平方米 [1] - 全年净吸纳量仅49.9万平方米 不足新增供应的五成 供需缺口拉大 [1] - 2025年第四季度中央商务区空置率环比上升1.7个百分点 同比上升1.6个百分点 达到18.0% [3] - 中央商务区平均租金降至6.4元/平方米/天 同比降幅达12.1% 非中央商务区租金降至4.2元/平方米/天 同比下降11.0% [3] - 业主普遍采取下调租金、延长免租期、允许按需分割面积等策略 部分新兴板块出现“降价抢客”现象 [3] 甲级写字楼需求驱动行业 - 金融行业是甲级办公楼需求首要驱动力 占比达23% 私募基金尤其是量化证券投资基金业务扩张带动大面积租赁成交 [4] - 科技互联网行业需求占比跃升至17% 成为第二大需求来源 人工智能相关企业展现出强劲扩租意愿并形成集聚效应 [4] - 以内资律所为代表的专业服务业需求占比14% 保持韧性 [4] - 户外运动、潮玩品牌等消费类企业因消费模式转变释放出一定的办公扩张需求 [4] 零售物业市场供需与租金 - 2025年上海零售物业市场面临“供应增长快于需求复苏”的挑战 [5] - 全年合计交付47.6万平方米新增供应 其中第四季度新增26.5万平方米 [5] - 2025年第四季度核心商圈首层平均租金环比下降0.4% 至41.8元/平方米/天 [5] - 非核心区首层平均租金环比降幅扩大至1.3% 降至14.4元/平方米/天 [5] - 业主采取租金优惠与灵活租约策略 核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至8.4% 非核心区空置率环比微降0.2个百分点至13.3% [5] 零售物业需求驱动行业与市场表现 - 消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为2025年零售租赁需求主要驱动力 [5] - 宠物消费从食品、洗护延伸至玩具、健康护理等领域 部分购物中心打造“宠物友好”消费场景 [6] - 消费电子领域受益于“以旧换新”政策与科创产业增长 本土品牌加速线下布局 [6] - 2025年第四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米 推动全年总净吸纳量至40.4万平方米 [6]