当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款平均利率为5.94%，15年期固定利率为5.39% [1] - 不同贷款机构报价存在差异，Zillow数据来自其贷款机构市场，而Freddie Mac数据来自其承销系统收到的贷款申请，后者通常略高 [1] - 抵押贷款利率因地区甚至州而异，全国平均数据仅为参考 [1] 各类抵押贷款产品利率详情 - 当前购房抵押贷款具体利率：30年期固定5.94%，20年期固定5.81%，15年期固定5.39%，5/1 ARM为6.16%，7/1 ARM为6.24% [5] - 当前再融资抵押贷款具体利率：30年期固定6.02%，20年期固定5.84%，15年期固定5.48%，5/1 ARM为6.33%，7/1 ARM为6.35% [6] - 退伍军人贷款(VA)利率：30年期VA为5.41%，15年期VA为5.04%，5/1 VA为5.18% [5] - 再融资利率通常略高于购房贷款利率，但并非总是如此 [3] 抵押贷款利率运作机制 - 抵押贷款利率是贷款机构对借款收取的费用，以百分比表示，主要分为固定利率和可调利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期6%的利率将维持30年不变 [8] - 可调利率抵押贷款在最初几年保持利率不变，随后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率为6%，之后每年根据经济和美国住房市场等因素调整一次 [8] - 在贷款期限初期，大部分月供用于支付利息，随时间推移，支付本金的占比会逐渐增加 [9] 抵押贷款利率决定因素 - 利率决定因素分为可控与不可控两类，借款人可通过比较不同贷款机构来寻找最低利率和费用 [10] - 借款人可控因素包括：更高的信用评分、更低的债务收入比(DTI)以及可观的首付款通常能获得更低的利率 [11] - 不可控因素主要与经济状况相关，经济疲软时利率下降以刺激借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出 [12] 不同期限抵押贷款比较 - 30年期抵押贷款因月供相对较低而受欢迎，但其利率高于较短期限贷款，且由于计息期长达三十年，长期支付的总利息较高 [13] - 15年期抵押贷款利率低于更长期限贷款，长期支付的总利息更少，且能更快还清贷款，但月供更高 [14] - 简而言之，30年期贷款月供更可负担，而15年期贷款长期总成本更低 [14] 历史与参考利率水平 - 根据房地美数据，有记录以来最低的30年期固定抵押贷款利率为2.65%，出现在2021年1月，利率短期内再次跌破3%的可能性极低 [17] - 在当今市场环境下，除非承接卖方在2020或2021年锁定的2.75%的可承继抵押贷款，否则很难获得2.75%的利率 [16] - 关于再融资时机，有专家认为当能锁定比当前利率低2%的利率时值得进行，也有专家认为1%就是关键数字，这取决于再融资的财务目标以及覆盖再融资结算成本后的盈亏平衡点 [18] 贷款机构与实用工具 - 根据Yahoo Finance对低利率贷款机构的每周调查，提供较低中位抵押贷款利率的银行包括大通银行和花旗银行，但建议向银行、信用合作社及专业抵押贷款公司多方比较以获取最佳利率 [15] - 可使用抵押贷款计算器来评估不同利率对月供的影响，并可加入私人抵押贷款保险(PMI)和业主协会(HOA)费用以获得更真实的月供估算 [4][7]