市场整体概况与规模 - 截至2025年12月，国内公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元 [3] - 中国内地公募REITs市场历经五年发展，激活了不动产的资本化路径并重塑了行业投资逻辑 [3] 城市投资偏好与趋势 - 北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对核心城市的坚定投资偏好 [1] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，凭借经济增长动能、产业升级提速及投资收益率相对较高的综合优势 [1] - 杭州、成都、苏州、南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地 [1] 资产类型投资热点分析 - 长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳 [1] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通“投融管退”全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力 [1] - 险资与不动产私募基金为保障性租赁住房投资主力，险资偏好稳定现金流资产，私募基金则聚焦“商改租”等增值型策略 [1] 零售物业市场动态 - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域 [2] - 购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄 [2] - 奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升 [2] - 消费基础设施REITs的常态化发行为零售物业投资注入强劲动力 [2] 工业类资产市场分化 - 工业类资产分化明显，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升 [2] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型 [2] - 工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐 [2] - 仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显 [2] 其他资产类别趋势 - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜 [2] 专业观点与市场本质 - 资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断 [3]