抵押贷款利率现状 - 截至2026年1月15日，30年期固定抵押贷款全国平均利率为6.06%，为2022年秋季以来的最低水平[1][2] - 当前30年期利率较去年同期（7.04%）下降了98个基点，15年期固定利率为5.38%，较去年同期下降了89个基点[2] - 抵押贷款利率正处于三年多以来的最低点，且30年期和15年期固定利率均呈下降趋势[1][3] 影响抵押贷款利率的因素 - 前总统特朗普提议由政府支持企业房利美和房地美购买数十亿美元的抵押贷款债券，旨在缩小抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差[4] - 美联储在2025年三次降息，每次下调联邦基金利率25个基点，该利率趋势通常会影响抵押贷款利率的走向[6] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至1月15日，10年期国债收益率为4.13%，较一年前的4.76%下降[12] - 当前30年期抵押贷款利率（6.06%）与10年期国债收益率（4.13%）之间的利差为1.93%，小于一年前2.28个百分点的利差，这是当前利率较低的原因之一[13] 2026年利率走势预测 - 抵押贷款利率在2026年前两周已经下降，但专家对后续走势看法不一[4] - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2026年将维持在6.4%，而房利美预测到2026年底将降至5.9%[28] - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但本月末的会议降息可能性不大[11] - 历史经验显示，在市场预期美联储降息期间，抵押贷款利率通常会先行下降，但在降息落地后不一定持续走低[7][8][9] 房地产市场与购房者策略 - 当前房地产市场处于紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位[15] - 根据圣路易斯联储数据，独栋住宅售价中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来总体呈上升趋势，到2025年第二季度已升至410,800美元[16] - 对于购房者而言，不应单纯等待利率下降，因为负担能力还需考虑房价因素，需要利率和房价双双下降才能真正节省成本[14][18] - 在当今市场环境下，可行的购房策略包括：购买负担得起的房产、考虑翻新房屋、重新评估通勤距离、选择公寓、考虑15年期贷款以及探索利率买断方案[19][23][24][25][26][27]