文章核心观点 - 前总统特朗普要求房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款支持证券 此举旨在降低抵押贷款利率 且其宣布本身已对市场产生即时影响[1][3] - 专家分析指出 政府支持企业购买抵押贷款支持证券通过增加需求、压低收益率来降低抵押贷款利率 但实际效果取决于购买规模、节奏以及更广泛的经济环境[4][6][7] 政府支持企业与抵押贷款市场运作机制 - 房利美和房地美是政府支持企业 它们为私人贷款机构发行的抵押贷款提供资金支持 是传统贷款最常见的住房贷款的金融基础[2] - 贷款机构发放贷款后 房利美和房地美将数千笔抵押贷款打包成证券在债券市场出售 这些抵押贷款支持证券将房主的还款作为收入传递给投资者[3] 政策要求对抵押贷款利率的已产生影响 - 特朗普于1月8日提出要求后 随后两个交易日内抵押贷款利率立即下降了20个基点[4] - 在2025年底的最后几个月 抵押贷款利率已经走低 部分原因是房利美和房地美自2025年10月和11月起已将每月购买活动增加至150亿美元 导致过去两到三个月内抵押贷款利率收紧了约35个基点[5] 未来潜在影响与关键决定因素 - 额外的2000亿美元政府支持企业抵押贷款购买计划的影响 取决于其在2026年的实施时间表 若购买分散在整个2026年 效果可能有限[6] - 债券利率会影响抵押贷款利率 但并非唯一因素 通货膨胀、地缘政治事件以及美联储的货币政策都将在2026年继续影响抵押贷款利率[7] - 大规模政府支持企业债券购买可能对抵押贷款利率施加下行压力 使购房者借贷更可负担 但实际影响取决于更广泛的市场条件、购买规模和其他经济因素[7] 当前市场环境下的消费者机会 - 抵押贷款利率已接近三年低点 这为房主和购房者提供了节省资金的机会[8] - 以一笔40万美元的30年期固定利率抵押贷款为例 利率每下降0.125% 每月还款额可节省约30美元 即每年节省约360美元[9] - 当前可能是锁定抵押贷款利率的好时机 特别是如果贷款机构允许锁定90天利率并附带一次利率下调权[10]