新加坡REITs行业环境转变 - 过去几年，新加坡房地产投资信托因利率上升导致融资成本增加而面临困境，单位分配收益和单位价格均承压 [1] - 随着利率开始下降，融资条件改善，新加坡REITs可能成为最大受益者之一，行业叙事正在转变 [2] 高利率周期下的困境与表现 - 自2022年以来，高利率环境是主要挑战，再融资成本上升导致更多现金用于支付利息，减少了流向单位持有人的分配，并搁置了增长计划 [3] - 以丰树物流信托为例，尽管运营表现稳健，但截至2026年3月31日财年第二季度，每单位派息同比仍下降10.5% [6][7] - 以星狮物流商产信托为例，其平均债务成本升至约3.1%，导致截至2025年9月30日财年的每单位派息降至0.0595新元，同比下降12.5% [4] - 行业困境主要源于宏观环境，而非商业模式或资产质量恶化，随着压力缓解，资产负债表实力、资产质量和发起人支持等基本面将更为重要 [8] 降息如何改善REITs前景 - 对于凯德综合商业信托等商业REITs，利率下降将通过降低再融资成本，快速改善现金流，支持派息 [9][10] - 凯德综合商业信托在2025年上半年每单位派息同比增长3.5%至0.0562新元，入住率高达96.3%，负债率为37.9% [10] - 丰树泛亚商业信托在2026财年第二季度每单位派息同比增长1.5%至0.0201新元，其债务成本降至3.23%，总杠杆率改善至37.6% [11] - 利率下降将缩小REITs与无风险资产的收益率差，吸引收益型投资者回流，尤其是底层资产已显现韧性的信托 [12] - 降息直接改善REITs的财务计算，利息节约直接增加可分配收入，收益率利差更具吸引力，市场信心逐渐恢复 [13] 降息周期中投资者的关注要点 - 投资者应关注公司的财务健康状况，包括债务期限结构和固定利率债务比例，这影响信托从更廉价再融资中获益的速度 [14] - 公司的财务支持和融资能力，以及资产质量和物业出租率，对于维持现金流稳定至关重要 [15] - 并非所有REITs都相同，财务更健康的信托在利率下降时更可能表现出色 [15] 行业展望与投资策略 - 利率下调可能缓解自2022年以来房地产行业的压力，为REITs复苏奠定基础，2026年可能成为新加坡REITs行业的转折点 [16][17] - 投资者应聚焦于拥有可靠支持、合理债务和优质资产的REITs，这些信托最能从融资条件改善中获益 [16]