文章核心观点 - 美凯龙2025年预计净利润为负值，主要原因为对投资性房地产公允价值进行非现金调整，旨在剔除资产价格周期性波动，使投资者更聚焦于公司核心业务的真实盈利与现金流创造能力[1] - 尽管短期财务承压，但公司通过减免商户费用、引入新兴业态（如家装、新能源汽车）等战略性投入，系统性地升级商业生态，以应对行业挑战并构建长期竞争力[1][3] - 随着战略转型落地，公司在高端电器、汽车、M+设计中心等新业态布局取得进展，经营质量显现改善信号，有望在行业复苏时率先释放价值[4][5][6] 行业现状与挑战总结 - 家居零售行业持续承压，受房地产调整与消费习惯变迁双重冲击[1] - 行业以中小经销商为主，抗风险能力弱，59.03%的经销商表示最近两年毛利率逐年下降，“价格内卷”与“流量枯竭”是主要压力源[2] - 传统卖场面临多重挑战：房地产调整抑制需求、电商分流线下客流、消费者对个性化一站式解决方案需求超出单一家具品牌能力[3] - 多家机构（如华泰证券、招商证券、中指研究院、亿翰智库）普遍预期，房地产市场有望在2026年迎来底部企稳，为下游家居零售创造更有利环境[5] 公司战略举措与转型 - 对部分商户实施租金及管理费用减免，以稳定优质商户资源，提升产业链韧性[1][2] - 主动打破业态边界，引入家装、新能源汽车等新兴业态，重构卖场价值，以“车居一体”理念探索打通家居与汽车两大万亿级消费市场[3] - 推行“3+星生态”、“人车家”战略，在高端电器、汽车、M+设计中心等领域进行多维布局[4] 新业务布局与进展 - 电器领域：持续拓展高端化、场景化布局，2025年3季度电器经营面积占比提升0.2个百分点[4]。已在全国115个核心城市打造超150家馆均面积破万方的智能电器生活馆[4]。首家2.0版电器馆“Mega-E智电绿洲”于2024年5月在上海开业，计划3年内在全国打造40个2.0版电器馆[4] - 汽车业务：以“车居一体”为理念，引入新能源汽车品牌及配套服务（如改装、充换电）[4]。截至目前，汽车业态已覆盖46城，经营面积达32万平方米，合作品牌超30家[5] - M+设计中心：作为家装流量核心入口，汇聚设计师资源提供个性化整体解决方案[5]。截至2025年5月底，M+设计中心整体经营面积达73.2万平方米，引入设计工作室超1700家，合作设计师突破5000名[5] 经营质量与财务表现 - 为商户减免费用及以优惠条件吸引生态伙伴的举措，影响了短期财务表现，但被视为必要的战略性投入[1][3] - 截至2025年9月底，公司自营商场出租率提升至84.7%，较2024年末提升1.7个百分点[2] - 2025年1-9月，公司经营现金流量净额达6.43亿元，连续两个季度保持为正[6] - 同期，商场租赁及运营等核心业务的营业利润提升至约2亿元，较去年同期大幅改善[6]