政策动向 - 近期上海、河南、黑龙江等多个省份密集出台针对住宅小区公共收益的专项管理规定 [2] - 新规从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式 [2] - 上海、黑龙江等地明确要求建立住宅小区公共收益监管账户制度 [2] 问题背景 - 小区公共收益长期存在“雾里看花”、“糊涂账”的问题 业主不清楚具体数额 [2] - 公共收益来源包括电梯广告、灯箱广告、充电桩、快递柜进场费、公共停车场收费等全体业主共有的设施和场地 [2] - 收益收支情况往往全凭物业“自觉” 存在公示不全、收支不明、挪用侵占等问题 [2] - 由于物业强势和权责模糊 业主即使感觉有“猫腻”也往往难以有效监督 [3] 法律依据与执行难点 - 我国民法典明确规定 利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有 [3] - 但立法的概述性和笼统性使得“业主共有”更像泛泛的原则 缺乏具体操作细则 [3] - 目前多地新规旨在通过制度化、透明化监管 让法律原则落地 [3] 监管核心措施 - 明确建立住宅小区公共收益监管账户制度 被视为抓住问题的“牛鼻子” [3] - 例如有地方规定 自2026年4月1日起 电梯、车位、广告牌等产生的公共收入应直接存入监管账户 实行专户专储、单独列账 [3] - 监管账户旨在管住物业“乱伸手” 避免公共收益成为“唐僧肉” 并为业主的知情权、监督权和决策权提供抓手 [4] 公示与监督要求 - 针对业委会覆盖率低、业主自治能力弱的问题 一些地方对物业提出了强制公示要求 [4] - 规定物业服务人或业委会须在每季度第一个月月底前 公示上一季度公共收益收支情况 且公示期不少于30个工作日 [4] - 对业主提出的异议设置了明确答复期限 以堵住物业惯用的“拖字诀” [4] 政策目标与展望 - 各地新规为法律落地提供了操作指南 旨在实现对小区公共收益的全流程规范 把“糊涂账”变成“明白账” [5] - 这体现了基层治理的精细化 在数字时代有望通过技术手段实现“一码扫清楚” [5] - 未来目标是让业主能便捷查看相关合同、发票、流水 明白自身应得收益 将“雾里看花”转为“明察秋毫” [5]