全国及上海房地产市场总体表现 - 2025年全国房地产开发投资同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7% [1] 上海新房市场价格表现 - 2025年12月上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%，环比上涨0.2%，是四大一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市 [1] - 2025年上海新建商品住宅价格全年累计涨幅达5.7% [1] - 同期北京、广州、深圳新房价格均出现环比下跌 [1] 上海二手房市场价格表现 - 2025年12月上海二手住宅价格环比下降0.6%，降幅优于一线城市整体0.9%的降幅 [1] - 2025年上海二手住宅价格全年下跌2.4%，跌幅相对温和 [1] 上海二手房市场成交量表现 - 2025年上海二手房成交量达25.4万套，创阶段性新高，超过市场表现较好的2022年 [3] - 截至2026年1月18日，当月二手房网签量已达12849套，业内预计全月成交将连续第三个月突破2万套 [3] 市场情绪与需求变化 - 交易量回暖叠加学区房购置旺季及“价格见底”预期，房东心态发生积极变化，挂牌价格止跌回升 [3] - 2025年重点城市二手房找房人数占比显著提升，上海等核心城市多子女家庭、新市民等政策重点支持群体咨询量大幅增加 [3] - 市场需求并未消失，而是对价格敏感性增强，144平方米以上大户型热销印证了改善型需求的坚实韧性 [4] 政策环境与市场基础 - 目前公积金贷款利率和商贷利率均已降至历史低点，税费优惠等精准措施有效降低了购房门槛 [3] - 30城租金回报率升至2.06%，超过定期存款利率 [3] - 核心城市新拍地块起拍价高于周边二手房价，进一步佐证市场底部的形成 [3] 行业分析与未来展望 - 2026年将是上海乃至全国楼市确认底部的关键年份 [4] - 上海作为核心城市的领头羊作用明显，房企对价格底部的共识以及购房者议价空间收窄，使得价格博弈特征日益显著 [4] - 预期的引导将成为2026年房价走势的关键 [4] - 当前二手房已处于超跌状态，2026年要实现真正的底部确认，除了价格企稳外，还需在政策落实、产品竞争力和供应结构优化上寻求“确定性” [4] - 未来行业竞争的焦点将从单纯的价格战转向物业服务等软实力的比拼 [4]