市场整体状况 - 泰国房地产市场正经历近30年来最严重的低迷，自1997年亚洲金融危机以来形势最为严峻 [1] - 市场未来两至三年内能否复苏仍存在较大不确定性 [1] 供需与库存数据 - 目前仅曼谷未售出的公寓就约22万套，全国总量可能高达40万套 [1] - 未售房源大多由开发商持有，已成为沉重的财务负担，不仅占用资金，还带来利息、管理成本及债券到期偿付压力 [1] - 2025年前九个月，曼谷新推出公寓仅1.37万套，远低于2014至2024年年均约5.2万套水平 [1] - 2026年新供应量将降至4万套以下，2027年或进一步降至约2万套 [1] 市场下行的核心原因 - 市场下行的核心原因在于利率快速上升，泰国央行一年内将政策利率从0.5%上调至2.5% [1] - 家庭债务率高达GDP的88.2%，银行大幅收紧放贷 [1] - 房地产开发商协会称，住房贷款拒贷率已升至约40% [1] 结构性表现与复苏条件 - 部分核心地段及工业、物流地产仍保持相对韧性 [1] - 专家指出，若要实现长期企稳，仍需降息、改善经济增长并推进结构性改革 [1]