文章核心观点 - STAG Industrial 处于AFFO每股增长的有利位置 预计年增长率约为9% 结合17倍的AFFO估值倍数 有望跑赢市场 [1][2][28] - 公司增长驱动力主要来自现有投资组合的租金重估、收购活动复苏以及开发项目贡献 [1][24] - 公司2025年预期AFFO为每股2.13美元 增长约9%意味着增加0.19美元 市场共识预期其2026年AFFO每股增长0.10美元 2027年增长0.17美元 2028年增长0.19美元 [24][25][27] - 结合约4%的股息收益率 预计年化总回报率可达13% 且公司资产负债表健康 债务与EBITDA比率约为5倍 信用评级为BBB 当前估值低于行业同行及44.24美元的共识净资产价值 有潜力向20倍AFFO倍数靠拢 [34][35][37] 工业地产行业环境 - 行业格局快速变化 疫情后需求激增导致租赁市场极度有利于业主 2021年至2024年间市场租金涨幅高达50% [3] - 高租金刺激了工业地产开发浪潮 特别是大型物流设施 新供应量略微超过净吸纳量 导致全国空置率升至7%以上 与历史常态一致 租赁谈判趋于平衡 [4][5] - 市场要价租金已停止上涨 在低供应子市场温和上涨 在高供应子市场温和下降 但现有长期租约的租金仍远低于当前市场租金 为租金收入增长提供了空间 [5][6][10] STAG的租金重估与同店增长 - 截至2025年12月2日的数据显示 公司新签租约的GAAP租金比到期租约高出38.1% 现金租金变化为+24.0% [6][7] - 管理层预计2026年现金租赁价差将收窄至18%-20% 同店NOI增长预计将从2025年的4.0%-4.25%放缓至2026年的约3.5% [11] - 2025年第三季度 公司现金NOI运行率为1.61亿美元 3.5%的同店NOI增长意味着季度增加560万美元或年度增加2200万美元 相当于约0.12美元的AFFO每股增长 [11][12][13] 交易量与资本化率 - 工业地产资本化率此前极低 约为4% 这使得收购对REITs而言在短期内难以增厚AFFO 导致2025年大部分时间收购活动清淡 [14][15] - 近期资本化率已显著上升至6.5%左右 从增值角度看为REITs解锁了收购机会 收购量在最近几个月和2026年预期管道中开始回升 [16] - STAG 2025年收购指引为3.5亿至5亿美元 为低收购年份 过去5年平均收购量约为7亿美元 预计2026年将接近7亿美元 [16][17] 收购与开发项目的增值贡献 - 假设收购资产资本化率为6.5% 资金成本为5.75% 利差为75个基点 预计7亿美元收购总额将带来1100万美元的AFFO增值 合每股0.059美元 [18][19][20] - 其中6亿美元通过债务和股权融资 增值450万美元 合每股0.024美元 1亿美元通过自由现金流融资 增值650万美元 合每股0.035美元 [20] - 开发项目目标收益率为7% 在建管道总投资1.584亿美元 预计在2026年初贡献 以125个基点的利差计算 将带来约200万美元的AFFO增值 合每股0.01美元 [22][23] 增长杠杆总结 - 同店NOI增长贡献2200万美元 合每股0.12美元 [26] - 收购活动贡献1100万美元 合每股0.06美元 [26] - 开发项目贡献200万美元 合每股0.01美元 [26] - 总计带来约0.19美元的AFFO每股增值 [24]