2026年美国住房市场趋势展望 - 2025年房屋销售量仍接近历史低位，高房价和高抵押贷款利率使买家持观望态度，预计2026年住房可负担性将略有改善 [2] - 购房是个人最大的财务决策之一，抵押贷款利率、价格和当地可负担性等条件影响月度预算和家庭财富，理解2026年市场演变有助于潜在买家做出决策 [4] 抵押贷款利率趋势 - 抵押贷款利率在2025年初达到超过7%的峰值，下半年降至约6.2%，为冻结的住房市场带来一定缓解 [3] - 多数专家预计抵押贷款利率不会进一步大幅下降，抵押贷款银行家协会预测未来一年利率将维持在6%至6.5%之间，Redfin预测2026年平均利率为6.3%，全美房地产经纪人协会预计利率将维持在“6%左右” [5] - 尽管美联储自2024年9月开始降息以来已累计降息1.75个百分点，但抵押贷款利率并未同步下降，经济学家认为额外的美联储降息不太可能进一步压低抵押贷款利率，因其与10年期国债收益率反映的长期借贷成本紧密挂钩 [6] - 抵押贷款银行家协会指出，不断增长的预算赤字和较高的通胀预期风险将阻止长期利率进一步下降，即使美联储下调短期利率 [7] 区域房价与可负担性差异 - 高房价趋势在美国并非均匀分布，加州沿海和人口稠密的东北部地区仍是生活成本最高的地区，而南部和中西部部分地区房价更为合理，尽管增速可能更快 [7][8] - 牛津经济学指出，克利夫兰、辛辛那提、底特律、圣路易斯、新奥尔良、路易斯维尔、孟菲斯、图森和俄克拉荷马城等城市仍提供更可负担的住房选择 [9] - 这些大都市区房价大多低于美国平均水平，但其中超过一半在过去五年中房价涨幅强于美国其他地区，其可负担性的差异还体现在房产税和保险上 [10] 可调整利率抵押贷款趋势 - 随着抵押贷款利率徘徊在6%左右，越来越多的借款人转向可调整利率抵押贷款，这类贷款可在设定期间（通常为五年）提供较低利率，之后根据基准定期重置 [11] - 2025年9月，约10%的住房借款人选择了ARM贷款，高于约6%的历史平均水平 [11] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家认为，在当前借款人面临可负担性不足的环境下，转向ARM可以带来真正的节省 [13] - ARM可以提供更可负担的抵押贷款途径，但若利率上升后借款人无法还款则存在风险，选择ARM的借款人通常信用评分更好 [12] 新建住房与现房市场动态 - 尽管高房价普遍抑制了房屋销售，但新建房屋的销售量正超过现房，而现房销售量仍处于历史低位 [14] - 新建房屋通常比现房更贵，但更多建筑商正在提供激励措施，使新房价格与现房相比更具竞争力，2025年8月数据显示，新房平均售价为413,500美元，低于现房422,600美元的平均价格 [15] - 建筑商的激励措施（包括抵押贷款利率买断、降低交易成本以及住房设计变更抵免）推动了新房销售增长，现房库存有限也使新房价格具有竞争力 [16] - 海军联邦信用合作社首席经济学家指出，买家看到了新房的价值，并利用了市场上异常大量的新房供应 [16]