行业整体表现与展望 - 工业REITs在2026年初前景改善，能见度提升，这得益于2025年下半年工业需求的反弹[1] - 2025年第四季度市场在经历长期供应压力后趋于稳定，租赁活动改善，空置率停止攀升[1] - 美国工业地产空置率连续三个季度维持在7.1%，全年净吸纳量达到1.768亿平方英尺，同比增长16.3%[2] - 投资者关注点已从峰值租金增长转向现金流可持续性和资产负债表实力[2] - 2025年第四季度净吸纳量约为5450万平方英尺，较上年同期大幅改善29%，这是自2023年以来连续第二个季度超过5000万平方英尺[5] - 空置率同比仅小幅上升，反映租户需求与新交付量之间的匹配度改善[5] - 租赁活动日益集中在达拉斯-沃斯堡、凤凰城和印第安纳波利斯等内陆物流枢纽，突显供应链正从以港口为中心持续转移[5] - 租金增长持续放缓，全国要价租金同比上涨约1.5%，东北部和西部等早期涨幅过大的地区疲软更为明显[6] - 年底仍有约2.68亿平方英尺的工业空间在建，但开发活动显现出趋于平稳的迹象，更多项目与定制建造需求挂钩[6] - 行业前景指向逐步改善而非快速反弹，随着开发保持纪律性且需求稳定，空置率预计将先趋稳后逐步收紧[7] - 电子商务、自动化和产业链回流等结构性因素继续支撑长期需求[7] 龙头公司普洛斯 (Prologis, PLD) 表现 - 普洛斯在2025年收官稳健，巩固了其规模优势和资产质量[3] - 公司在第四季度签署了5700万平方英尺的租约，推动期末入住率达到95.8%[3] - 第四季度核心FFO为每股1.44美元，得益于强劲的租约续签，净有效租金涨幅超过40%[3] - 公司拥有近8亿美元的嵌入式按市价调整租金有待实现，为2026年提供了有意义的内部增长能见度[3] 投资标的：工业物流地产信托 (ILPT) - 工业物流地产信托专注于在美国各地持有和租赁高质量的工业和物流地产[8] - 其投资组合包括411处物业，约5990万平方英尺可出租面积，遍布39个州，租户基础多元且租约结构稳定[8] - 约76%的年化租金收入来自投资级租户（或其子公司）和夏威夷土地租赁，突显其资产质量和地理分散性[8] - 公司同物业净营业收入和现金制NOI趋势显示出有韧性的现金流生成能力，同时审慎的资本管理改善了财务灵活性[10] - 市场对ILPT 2025年第四季度FFO的共识预期为每股0.28美元，较上年同期报告数字增长超过100%[12] - 过去两个月，市场对ILPT 2025年和2026年FFO的共识预期分别上调了10.5%和11.8%，至每股0.95美元和1.14美元[12] 投资标的：第一工业房地产信托 (First Industrial, FR) - 第一工业房地产信托为参与美国物流需求提供了一个聚焦的途径[13] - 其约7000万平方英尺的投资组合集中在供应受限的沿海市场，支撑了其高入住率和定价能力[13] - 完全一体化的平台和强大的租户关系使其能够获取稳定的现金流增长[13] - 市场对FR 2025年第四季度FFO的共识预期为每股0.76美元，意味着在营收预计增长5.9%的基础上，同比增长7.04%[16] - 对于2025年全年，FFO共识预期为每股2.96美元，意味着在营收增长8.4%的基础上，同比增长11.7%[17] - 对于2026年，预计FFO每股将增长6.02%[17]