核心观点 - 融创中国对深圳前海冰雪世界项目51%股权的回购进程陷入僵局 双方短期内难以就回购前提条件达成一致 谈判已从执行既定合同演变为基于项目现状的复杂商业利益重构 [2][5][6] 交易背景与项目演变 - 项目开发主体为深圳融华置地 项目地块于2020年出让 占地面积43.68万平方米 计容建筑面积131.07万平方米 [3] - 2020年11月 华发股份全资子公司与融创文旅合作开发该项目 分别持股49%和51% [3] - 2023年1月 融创因流动性危机将所持51%股权及债权以约35.8亿元对价转让给华发股份 [3] - 2023年7月 项目内7块商业用地被深圳土储中心以44.05亿元收储 人才房板块销售回款超70亿元 华发股份实现大额现金回流 [3] - 2024年9月29日 深圳前海冰雪世界开业试运营 首月累计接待游客突破40万人次 单日最高客流达4万人次 [4] - 国金证券研报预测 项目进入成熟期后每年可贡献约6.5亿元营收和1.3亿元净利润 [4] 回购争议与谈判焦点 - 2023年1月的收购协议约定 融创有权在2025年11月23日前回购相关股权及债权 [5] - 2025年11月21日 融创文旅在窗口期关闭前两日通知华发股份选择行使回购权 但提出原回购方案核心内容已不适用 要求重新讨论回购方式、价格及时间 [5] - 回购前提条件包括：融创文旅需在30个工作日内取得融资机构同意转让的文件或按比例偿清贷款 以及足额支付回购对价等 [5] - 双方未就收购前提条件的落实达成一致 谈判陷入僵持 [2][5] - 双方主要分歧在于对项目当前价值的认定与风险成本的核算 融创强调资产升值与华发已获现金回流主张重新定价 华发则强调其在项目停滞期承担的全部风险、超额投入的续建资金及运营努力 [4] - 华发股份透露 公司此前收购对应项目股份的大约15亿元尾款尚未结清 [6] - 谈判涉及对初始交易未尽事宜的结算、对过去两年多项目巨大变化的估值认定 以及对未来风险和利益的重新分配 [6] 交易双方现状与动机分析 - 融创中国方面：2024年11月 总额约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准 债务压力显著改善 [4] 公司正从重资产模式向轻资产输出、业态创新转型 2025年上半年文旅业务收入占集团总收入比例提升至10.9% [8] 在国内加速推进“冰雪+”综合体模式落地与轻资产运营探索 [8] 在海外 2025年12月宣布与澳大利亚企业合作 投资约7亿澳元在悉尼打造澳大利亚首个室内滑雪度假项目 [8] - 华发股份方面：预计2025年度归母净利润为负值 这将是公司自2004年上市以来首次年度业绩亏损 [7] 2025年前三季度净利润为1.02亿元 第四季度亏损额超亿元 [7] 公司净利润已连续3年下滑 2021年至2024年归母净利润分别为31.95亿元、26.10亿元、18.38亿元、9.51亿元 2025年前三季度净利润同比大降九成 [7] 若融创能以合理价格完成回购 华发可实现可观的资金回笼 有助于改善年度财报和补充流动性 [7]