公司近期动态与市场观点 - 2026年1月8日，UBS将NNN REIT的目标价从44美元下调至43美元，并维持中性评级 [2] - UBS认为2026年可能成为REIT行业的重要转折点，预计总回报率在9%至11%之间 [2] - UBS预期2026年将分为两个阶段：上半年投资者倾向防御，下半年更强的催化剂将开始显现 [2] - 2026年1月15日，NNN REIT董事会宣布季度股息为每股0.60美元，将于2026年2月13日派发 [3] - NNN REIT是仅有的三家连续至少36年增加年度股息的上市REIT之一，股息记录非常稳定 [3] 公司商业模式 - NNN REIT采用简单可预测的商业模式，投资于单租户、净租赁的零售地产 [4] - 投资组合包括汽车服务中心、便利店和餐厅等物业 [4] - 物业通常附带长期租约，起始租期一般为10至20年，并采用三重净租赁结构 [4] - 三重净租赁结构将大部分物业成本转移给租户，有助于公司产生稳定的年度租金收入 [4] 公司财务状况与策略 - NNN REIT采用保守的财务策略，仅将现金流中的合理部分用于股息分配，并保持强劲的资产负债表 [5] - 这种财务纪律使公司能够灵活地持续扩大其投资组合，并继续投资于净租赁零售地产，而不过度扩张 [5] 行业前景与板块展望 - UBS对REIT行业2026年的乐观展望基于宏观条件改善、估值更具吸引力、供应压力缓解以及政治背景更趋平静 [2] - UBS认为，如果下半年预期兑现，医疗保健、购物中心和沿海公寓等板块可能处于更有利的位置 [2]