核心观点 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地 楼市在调整中呈现出结构性新特点 包括二手房交易更活跃 区位分化更明显 [1] - 行业整体态势趋稳 新房与二手房合计销售规模已明显趋稳 部分主要城市同比小幅增长 [2] - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征 经济新动能成长更快的城市或区域市场表现更活跃 “好房子”项目普遍热销 [2] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 已转化为地方政府和企业的理性行为 [3] - 行业需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配 建立人、房、地、钱要素联动机制 以满足差异化、个性化需求 [5] 政策影响与市场反应 - 换购住房退个税政策延期、存量公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等政策降低购房成本 带动优质房源热度 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市 并为置换、改善型客户提供良好外部市场条件 [1] - 政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] 市场结构变化 - 住房市场进入存量时代 二手房市场规模上升 2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6% 较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降 部分城市市场在二季度后出现一定反复 [2] 市场分化特征 - 不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现分化 经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃 [2] - 楼市呈现明显板块分化特征 相同区域不同项目销售表现冷热不均 例如武汉中心城区核心地段高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上 而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看 上海、杭州等城市新房价格表现更为亮眼 [3] - 土地市场分化更为明显 核心城市优质地段出让地块持续受到开发企业青睐 [3] 供需与库存状况 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [3] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米 较年初减少3259万平方米 [4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积 体现供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力效果 [4] - 供应压力较大的城市 政府不再盲目供地 企业不再盲目拿地上项目 [3] 行业发展趋势 - 随着人口特点变化 住房需求差异化、个性化更加明显 [5] - 需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配 建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] - 行业将在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4]