政策环境与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策持续落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，其影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] - 北京、深圳、成都等地因城施策调整优化房地产政策，降低了购房门槛并提高了交易效率 [1] 市场结构变化 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 把新房市场与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] 市场分化特征 - 市场呈现明显的区位分化特征，不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征 [2] - 经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [2] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态，例如武汉中心城区核心地段的高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上 [2][3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化也更为明显 [3] 行业供需与库存 - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，显示库存压力有所缓解 [4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 [3] 行业未来发展方向 - 随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑 [5] - 住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] - 行业将着力稳定房地产市场，促进供需平衡与结构优化，在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4]