美国房地产市场现状与政策展望 - 2025年第二季度美国房屋销售价格中位数为410,800美元 较本十年初的327,100美元有所上涨[1] - 全美房地产经纪人协会预计今年平均房价将再上涨2%至3%[2] 政府政策与房利美、房地美角色 - 特朗普政府计划让房利美和房地美购买价值2000亿美元的抵押贷款支持证券 以降低住房成本[3] - 房利美和房地美在高峰期各自持有的抵押贷款支持证券超过9000亿美元 但受2008-2009年金融危机影响 其持有量大幅减少[3][4] - 目前 每家公司被允许持有最多2250亿美元的抵押贷款支持证券 截至2025年11月 两家公司合计仅持有2470亿美元[4] - 房利美和房地美从银行等贷款机构购买抵押贷款 以释放这些机构的信贷额度 随后将贷款打包成证券以分散风险[5] - 有专家质疑此举对降低借贷和住房成本的有效性 认为应从国债市场着手[6] 长期抵押贷款产品创新 - 特朗普政府提出50年期抵押贷款概念 旨在通过大幅延长还款期限来降低月供 提高住房可负担性 并预计在2026年继续推进[6] - 50年期抵押贷款的月供将低于标准的30年期贷款 但有专家指出 大多数借款人可能无法活到还清贷款的期限 即使能够还清 也可能面临严峻的财务困境[7]