文章核心观点 - 2026年初房地产市场政策环境持续改善，行业正加速向“控增量、去库存、优供给”的新模式转型，市场情绪回暖但价值分化加剧 [1][2][3] 2026年房价走势 - 房地产市场普涨普跌的粗放时代已结束，结构性调整成为常态，不同城市间房产价值持续分化 [2] - 新政刺激下，一线城市交易量上涨，房价逐步止跌回暖 [2] - 2026年第3周，全国15个重点城市二手房成交量环比上涨8.0%，北京、上海、深圳三大一线城市成交套数环比增幅达9.5% [2] - 核心城市核心区域、高品质改善型房源的价值逐渐凸显 [2] 政策支持力度 - 财政部、税务总局将换购住房个税退税政策延续至2027年底，直接降低改善型购房交易成本 [4] - 商业贷款利率创下历史新低，部分符合条件的购房者可享受“2字头”利率，减轻月供压力 [4] - 住建部明确要求一线城市主动稳市场、稳预期，支持刚性和改善性住房需求合理释放 [5] “好房子”建设标准与老房改造 - 新版《住宅项目规范》实施，提出14项品质提升举措，包括住宅层高不低于3米，4层及以上住宅必须加装电梯 [7] - 住建部部长提出“好房子”的“五好”内涵：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，旨在打造节能、智能、安心的居住体验 [7] - “好房子”建设不仅针对新房，也强调把老房子逐步改造成“好房子” [8][9] - 老房子改造包括加装电梯、加贴保温层、改造水电线路，部分城市探索“原拆原建”以实现彻底更新 [9] - 老房改造能提升居住体验、优化城市空间布局，并带动家装行业生产与消费，实现民生改善与经济发展的双赢 [9] 现房销售制度的推进与挑战 - 住建部部长明确表示2026年将推进现房销售制度，以回应购房者对“交房安全”的关切 [10] - 自2022年末以来，全国已有超过30个省份出台相关支持政策，部分省份明确“新出让住宅用地全部实行现房销售” [12] - 现房销售全面落地面临核心挑战是房企资金压力：相比期房模式约6个月的回款周期，现房模式会延长至2至3年，要求房企调整融资结构 [12] - 配套支持政策正在发力，住建部将坚持因城施策，发挥房地产融资“白名单”作用，支持房企合理融资需求 [12] - 地方层面推出实招，部分省市对现房销售项目给予税收优惠、缓缴配套设施费、开发贷利率优惠等支持 [12] - 逐步降低期房销售比例，提高现房销售占比并优化购房人预付款监管制度，被视为控制房地产违约的可行路径 [12]