文章核心观点 - 多地政府通过国企平台收购二手房以推进住房“以旧换新”新模式 旨在激活改善型住房需求并打通置换链条 该模式通过国资信用背书和制度化设计 超越了以往由房企或中介撮合的形式 [1][2][3] 模式设计与实施案例 - 杭州富阳区由区属国企富阳乐居集团定向收购200套二手房 房源需位于指定三个街道 建成于2010年12月31日前且建筑面积不超过144平方米 [1] - 富阳采用“抵价券+购房券”组合模式 换房人可获得与二手房收购价等值的抵价券 并额外获得面值为抵价券金额5%的购房券 最高不超过10万元 例如一套评估价100万元的二手房 购买新房时最高可抵扣105万元 [1] - 宁波城建投资集团下属城投置业已启动商品住房“以旧换新” 首期定量收购旧房500套 覆盖宁波市六区 [2] - 上海奉贤区奉发集团计划收购50套老旧小区二手房 其“以旧换新”首单已于今年1月正式签约 并定向支持购买集团旗下新房项目 [2] - 江苏徐州由两家市属国企联合组建的平台公司推出房产“以旧换新”置换服务 旨在搭建规范透明的一站式置换通道 [2] 市场影响与效果 - 宁波市六区2025年12月共成交新建商品住宅1430套 环比增幅高达67% 为全年成交量第二高的月份 [2] - 国企作为收购主体介入 大幅降低了交易双方的违约风险 并缩短了二手房成交与新房购买之间的时间差 显著提升了换房成功率 [3] - 该模式缓解了改善型家庭“先卖旧、再买新”的不确定性心理门槛 [3] 模式特点与行业看法 - 近期“以旧换新”模式的创新在于升级为政府平台介入、提供信用担保和流动性支持的“官方换房” [3] - 与过往相比 今年“以旧换新”试点更为活跃 与新房去化和国资运营的结合更为紧密 [3] - 业内认为国企主导模式存在挑战 一方面对财政和平台公司的资金调度能力提出更高要求 另一方面收购的二手房分散 如何通过出租、转保障房或再出售等方式实现资产盘活考验国企的精细化运营能力 [3]