抵押贷款利率现状 - 截至2026年1月22日，全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.09%，较前一周上升3个基点，但较去年同期（6.96%）下降87个基点[1][2] - 同期，15年期固定抵押贷款利率为5.44%，较前一周上升6个基点，但较去年同期下降72个基点[2] - 30年期和15年期固定抵押贷款利率均接近过去52周以来的低点[3] 影响2026年抵押贷款利率的因素 - 前总统特朗普提议由政府支持企业（房地美和房利美）购买数十亿美元的抵押贷款债券，旨在缩小抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差，此举可能在短期内小幅降低利率[4] - 抵押贷款利率在2026年的走势可能严重依赖政治气候[6] - 美联储在2025年三次降息，每次下调联邦基金利率25个基点[7] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率，且在预期或实际降息后，抵押贷款利率的下降趋势不一定持续[8][9][10] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至1月22日，10年期国债收益率为4.25%，低于一年前的4.56%[11] - 当前30年期抵押贷款利率（6.09%）与10年期国债收益率（4.25%）之间的利差为1.84%，小于一年前的2.40个百分点，这是当前抵押贷款利率较低的原因之一[12] 2026年抵押贷款利率展望 - 专家对抵押贷款利率未来走势意见不一，房利美预测30年期固定利率在2026年大部分时间及整个2027年将维持在6%[26] - 抵押贷款银行家协会12月的预测显示，30年期利率在2026年将保持在6.4%，2027年在6.3%至6.4%之间波动[26] - 美联储已暗示计划在2026年进行一次降息，但预计在1月27-28日的会议上不会降息[10] 当前住房市场状况 - 市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首套房买家可负担价格区间的房屋[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售价格中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来呈上升趋势，至2025年第二季度已达410,800美元[15] - 即使在经济衰退期间，潜在买家可能也难获缓解，因为利率下降会吸引更多买家入场，推高对有限供应的需求，从而支撑房价[16] 对购房者的策略建议 - 购房者不应单纯等待利率下降，因为利率只是可负担性方程的一部分，还需考虑房价[13] - 最佳策略可能是购买力所能及的房产，无论是更小的房子还是公寓，以开始积累资产[18] - 建议购房者深入了解当地房地产市场，探索知名度较低的社区和郊区[20] - 考虑购买需要修缮的房屋，并利用FHA 203(k)等贷款将购房和装修成本合并[21] - 重新考虑通勤方式，接受更长的通勤以换取心仪的住房或社区便利设施[22] - 考虑购买共管公寓，以在理想区域获得可负担的住房[23] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但利率通常更低，总利息支出更少[24] - 探索利率买断选项，通过支付前期费用来降低贷款期间的利率[25] 历史利率对比与特殊利率获取 - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率[28] - 获得3%的利率并非不可能，但需要找到可承接的政府担保贷款（如VA、FHA或USDA贷款），即新业主能以原贷款利率承接的抵押贷款[29]