事件概述 - 2026年1月23日，沪深交易所同步宣布5单公募REITs项目申报终止或撤回审核，这是公募REITs试点启动以来首次集中出现“终止”情形 [1] - 终止项目包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、富国首创水务REIT扩募、华夏万纬仓储物流REIT和建信金风新能源REIT，涉及上交所3单、深交所2单 [1] - 项目申报时间跨度从2022年9月至2025年5月不等，其中富国首创水务REIT扩募搁置逾3年，为公募REITs历史上最久停滞案例 [1] 终止原因与监管新规 - 此轮集中终止与2025年12月31日沪深交易所新版《审核程序指引》落地密切相关，该指引首次明确长期未回复反馈意见、报告过期未补等情形将直接“终止”审核 [1][6] - 新规要求交易所问询需在30日内回复，可延期30日，累计60天，超过期限未回复将被视为长期停滞项目进入清退范围 [6] - 5单项目中，富国首创水务扩募逾3年未补材料，建信金风新能源逾2年无回复，其余项目逾半年至1.5年，客观上触发了新规的“清退”条款 [6] - 交易所未公开详细原因，但公告显示项目方主动申请撤回，审核流程随之终止 [1] 各终止项目具体问题分析 - 建信建融家园租赁住房REIT：底层资产为北京、上海、苏州三个非居住房屋改建保障性租赁住房项目，面临非居改保合规性认定复杂、短租合同占比高（北京53.39%、上海50.01%、苏州70.77%）、运营起始时间短（2023年2-3月）等问题，导致出租率统计、租金预测及续租风险论证困难 [3][7] - 创金合信电子城产业园REIT：底层资产为北京电子城产业园，重要租户中国重燃租金高于市场水平且续租意向函效力存疑，另一重要租户北京链家仅短续约3个月，定制化改造和增值服务放大了换租风险 [3][7] - 华夏万纬仓储物流REIT：底层资产为佛山、绍兴、湖州三个物流园区，面临租金单价下降（诸暨9.77%、德清5.38%）、租户集中度高（前三大占比87.53%）、一年内到期合同占比57.93%等问题，且运营未满三年 [4][7] - 建信金风新能源REIT：底层资产为江西赣州风电项目，现金流严重依赖国家补贴，最近三年国补收入占售电总收入比例分别为32.1%、31.2%和32.2%，2034年后收入预计下降32.1%，同时发电小时数波动大 [4][7] - 富国首创水务REIT扩募：拟新购入山西长治污水处理项目，但扩募后现金流分派率下降，难以符合监管对新购入项目需产生“积极影响”的要求 [5][8] 市场背景与深层挑战 - 公募REITs试点五年，市场存量规模已超2000亿元，进入常态化发展阶段，监管思路从“重发行数量”转向“重底层资产质量和现金流稳定性” [2] - 截至2026年1月，公募REITs上市产品达78只，累计融资规模超过2100亿元，按1月27日收盘价计算市场规模已突破2200亿元，为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [10] - 底层资产现金流稳定性不足是导致回复难度大并最终终止的底层原因，监管明确要求项目具备“稳定现金流”和“稳定运营”特征 [6] - 2025年房地产市场调整延续，削弱了租金收入、出租率和续租稳定性，导致新申报REITs面临估值持续下滑问题，原始权益人不愿“贱卖”资产 [10] - 非房地产类项目也面临政策挑战，如新能源补贴退坡、水务环保要求提升等，增加了现金流预测的不确定性 [10] - 基础设施类REITs底层资产需经发改委审批，审核周期长，在市场环境变化下，临近审批时估值与上报时差距可能较大，需要下调估值甚至重做评估报告 [9] - 据中介机构人士透露，此轮至少有三单项目终止是因为底层资产估值下降 [8] 行业影响与未来展望 - 此次集中终止被视为公募REITs从试点步入常态、高质量发展阶段的标志，新规旨在倒逼市场提升申报效率和质量 [6][12] - 2025年，中证REITs全收益指数上涨19%，存量产品分红机制运行平稳，但新发和扩募项目申报难度显著加大，部分受房地产低迷拖累明显 [11] - 业内普遍寄希望于商业不动产REITs试点破冰，因其不需要经过发改委审批，更加市场化，且是证监会力推项目，首批试点预计会加快审批速度 [11] - 行业认为，随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强，但短期内仍需面对底层资产稳定性和宏观周期的双重考验 [12]