文章核心观点 - 花旗认为中国房地产行业在2025财年将面临挑战，但为2026至2030年新周期奠定基础，多数房企尤其是国企预计仍将盈利 [1] - 国泰海通认为中国海外发展作为头部央企，正进入新旧项目切换阶段，新项目质量提升有望对冲历史包袱，推动业绩修复 [1] 行业层面分析 - 2025财年中国房地产行业将面临大幅减值及毛利率下降的挑战 [1] - 行业去库存进展顺利，但因第四代住宅品质提升，通过现有库存实现的销售额可能减少 [1] - 完成债务重组的公司在债务削减或债转股后有望录得显著净利润，部分公司可能启动第二次重组计划 [1] 公司层面分析 - 中国海外发展股价表现：截至发稿涨2.9%，报14.19港元，成交额2.73亿港元 [1] - 公司住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段，历史库存项目逐步去化、结转压力释放 [1] - 2025年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升 [1] - 新项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复 [1] - 作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛项目中的获取能力更强，有望在资源向头部集中的阶段持续受益 [1]