上海2025年第十一批次宅地拍卖结果与市场分析 - 2026年1月29日上海2025年第十一批次3宗涉宅用地全部以底价成交 总成交价40.18亿元 与总起始价一致 总土地出让面积15.95万平方米 总规划建筑面积20.53万平方米 [1] - 三宗地块分别位于松江九亭 青浦赵巷和青浦新城 均由非头部房企底价竞得 长江精工 厦门国贸 中交城投各获一宗 [1][2][3] - 分析师指出1月为传统市场淡季 房企多处于调整阶段 拿地关注度与积极性较低 且本批次地块均为非传统热门出地区域 底价成交符合市场预期 [1] 松江九亭地块详情与分析 - 松江区SJP0-0107单元02A-04地块由长江精工以底价4.46亿元摘得 土地出让面积约1.85万平方米 规划建筑面积1.94万平方米 容积率1.05 起始楼面价2.3万元/平方米 [1] - 该地块是九亭镇自2012年以来核心区罕见的新增住宅用地 标志着成熟板块开启人居品质升级 地块毗邻虹桥国际枢纽 1公里范围内有华东师范大学第二附属中学松江分校等配套 [2] - 分析师指出该地块可做低密度产品 但面积小 总建筑面积不到2万平方米 开发成本较高 且离轨道交通站点较远 交通便利度较弱 [2] 青浦区两宗地块成交详情 - 青浦区QPZXCZ-05单元地块由厦门国贸以底价17.99亿元摘得 总土地出让面积6.75万平方米 总规划建筑面积近9万平方米 起始楼面价20000元/平方米 [2] - 青浦区QPC10007单元地块由中交城投以底价17.72亿元摘得 总土地出让面积约7.35万平方米 总规划建筑面积约9.6万平方米 起始楼面价18467元/平方米 [3] 当前土地市场特征与房企策略 - 本次出让地块均位于松江 青浦等远郊区域 郊区地块热度不及市区 且项目去化压力较大 导致每幅地块仅1个开发商参与 底价成交在预期之中 [3] - 参与房企中未见头部房企 因此市场竞争缺失 价格无上行压力 上海虽是第一梯队国央企重点投资区域 但企业拿地策略高度选择性 资金优先投向更确定 更优质的机会 [3] - 分析师预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块 以推动市场拿地热情回升 [1]