核心观点 - 上海二手房市场在2025年11月至2026年1月期间呈现“淡季不淡”的反季节活跃态势 成交量连续三个月高位运行 市场核心驱动力在于价格调整后性价比凸显 吸引了刚需和部分稳健投资者 市场焦点在于成交量持续放量能否推动市场从“以价换量”转向“量价趋稳” [1] 市场成交表现 - 2025年11月至2026年1月 上海二手房网签成交量连续三个月站稳2.2万套关口 具体为22943套、22961套和22834套 近三个月累计成交接近7万套 [1][2] - 2026年1月成交量相较于2024年1月的16378套和2025年1月的18497套 增幅分别达到39.4%和23.4% 市场活跃度显著提升 [2] - 成交结构以刚需低总价房源为主导 300万元以下房源成交占比超过七成 其中2026年1月总价200万元以下占比达49.5% 200万元-300万元区间占比21.1% 而总价高于600万元的房源占比随价位抬升明显下降 [2] 市场活跃的驱动因素 - 价格调整后性价比提升是核心驱动力 2026年1月上海二手住宅样本平均价格为55265元/平方米 环比下跌1.22% 同比下跌7.61% 降低了刚需购房门槛 [3] - 房贷利率持续下行至历史低位 宽松的信贷环境为刚需购房提供了支持 [3] - 部分“老破小”房源因租金回报率提升而兼具居住与投资属性 2026年1月上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元/平方米/月 环比下跌0.40% 但区域分化明显 金山区部分房源租金回报率高达3.0% 超过了银行定期存款和部分理财产品收益率 [4] 市场阶段与特征 - 市场呈现出“磨底”阶段的典型特征 1月底上海二手房挂牌量为8.24万套 较历史峰值减少近3万套 位于近年历史低位 [4] - 挂牌量回落原因包括：部分卖家在房价调整后不愿亏本出售而转为“售转租” 以及买卖双方预期变化导致卖家观望情绪增强、主动撤牌 [4] - 本轮市场改善与以往不同：房价跌幅放缓由市场自发力量推动而非政策刺激 且房价跌幅收窄的同时挂牌量持续回落 反映买卖双方预期正在重构 [5] 市场前景展望 - 有观点认为随着成交放量 市场有望从“以价换量”转向“量价趋稳” 价格止跌回稳可能性增加 房地产市场的止跌回稳大概率是估值底部的“自然筑底” [5] - 短期受春节假期影响 2月份销售节奏可能放缓 但随着2025年出让优质地块入市及房企促销蓄客 3月市场需求有望释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [6] - 市场止跌回稳仍面临不确定性 需要关注三大因素：通过持续下调利率推动房价回升面临外部压力 租金回报率对房价的支撑力度目前有限 居民就业和收入预期恢复进度可能延缓市场回暖 [6]