基金业绩表现 - Third Avenue国际房地产价值基金在截至2025年12月31日的年度实现了**+25.56%的回报率（扣除费用后），显著跑赢其基准指数MSCI ACWI ex USA IMI Core Real Estate Index的+21.42%回报率 [2] - 基金年度总回报由三部分驱动：持仓股票（以本地货币计）13%的股价上涨、底层持仓4%的股息收益率以及美元走弱带来的8%的汇率顺风 [3] - 基金在多个时间维度上持续跑赢基准，其3年、5年、10年及自成立以来的年化回报率分别为10.48%、5.55%、7.08%和5.95%，而同期基准指数回报率分别为6.94%、-0.23%、2.45%和2.42% [3][40] 持仓估值与私有化活动 - 基金持仓的前瞻市盈率维持在13倍**，相对于标准普尔500指数的22倍市盈率，估值折价处于十年来的最阔水平 [3][24] - 基金持仓的股价相对于其保守估算的净资产价值存在30%的折价 [3] - 2025年，基金的投资逻辑得到验证，有三家持仓公司进入私有化讨论，其中两笔交易已确认 [4][5] - 基金2025年表现最佳的持仓是文华东方，其回报率达+95%，其大股东Jardine Matheson提出以高于当时股价52%的溢价进行私有化 [6] - 澳大利亚国家存储公司收到来自Brookfield Asset Management和新加坡政府投资公司的私有化要约，溢价为27%，与基金的净资产价值估算一致 [9] - 尽管英国Big Yellow集团与黑石的讨论未达成交易，但基金认为任何未来的私有化都可能需要高于当前股价约35%的溢价 [10] 投资组合调整与核心持仓 - 基金在季度内利用股价波动增持了两家现有持仓：澳大利亚多元化开发商和资产管理公司Lendlease，以及德国和波兰的住宅业主和开发商TAG Immobilien [11] - Lendlease的股价约为基金估算的其净资产价值的一半，尽管其在资产出售、业务简化和高效资本扩张澳大利亚项目管道方面取得重大进展 [11] - TAG Immobilien拥有超过83,000套有韧性的德国租赁单元，并持续向增长更高的波兰住宅市场扩张，波兰业务贡献了公司近一半的盈利，但在当前股价中未被充分认识 [11] - 截至2025年12月31日，基金前十大持仓合计占投资组合的46.7%，其中包括国家存储REIT（5.7%）、Big Yellow集团（4.8%）、Tosei Corp（4.7%）等公司 [41] 投资主题与资产配置 - 基金的投资主要集中于五大主题：深度价值和特殊情境（36.3%）、供应不足的住宅市场（24.4%）、具有长期增长空间的未成熟自助仓储平台（20.0%）、工业近岸外包（19.3%） [12][14] - 按市值分类，基金持仓以中型股为主，占54%，大型股占28%，小型股占17% [15] - 按资产类型划分，住宅租赁（20%）、零售（19%）、服务（16%）、数据中心（13%）和住宿/酒店/学生公寓（11%）是主要配置方向 [18] - 基金具有多元化的区域敞口，主要集中于澳大利亚/新西兰（35.7%）、欧洲（25.3%）、英国（15.0%）、亚洲（11.1%）、加拿大（7.9%）和拉丁美洲（4.8%） [20] 市场展望与价值驱动因素 - 基金管理层对2026年持建设性看法，认为估值是关键优势，基金持仓的市盈率（13倍）相对于标准普尔500指数（22倍）的折价为十年来最大 [24] - 多个宏观因素可能支持估值扩张，包括全球资本流向国际市场和实物资产的机制转变、持续的美元疲软（直接利好基金回报并改善国际流动性及资本成本）以及潜在的降息（历史上支持房地产估值并引导资金流入上市房地产证券） [30] - 即使估值折价持续，净资产价值增长、盈利扩张和强劲的盈利收益率（接近8%）结合高个位数的盈利增长潜力，也能产生可观的总回报 [31] - 基金投资瞄准具有独特价值驱动因素的领域，包括香港基本面改善、悉尼、都柏林、墨尔本和波兰严重供应不足的住房市场、自助仓储需求增长，以及墨西哥、中欧、东欧、泰国和越南的工业实力（受供应链从中国制造分散化驱动） [31] - 基金投资包含显著的“资源转换”机会，即公司通过重组资产、负债或所有权来释放隐藏价值，例如亚太公司出售非核心资产并回购股票、完成大型开发管道（如西班牙和香港的数据中心项目）以及日本房地产公司积极交易资产以实现价值 [32]