文章核心观点 - 中金公司认为，上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房是“对症下药”的积极举措，有助于消化社会库存，而后续新增土地供给方案是决定房价预期改善持续性的关键，若局地库存改善信号加强，2026年地产股行情可能由beta驱动 [1][2][3] 房地产库存与去化 - 当前房地产周期的关键点在库存问题，社会库存演变趋势、存量住房收储政策、新增土地供给方案是决定库存去化速度的关键 [1] - 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行 [1] - 上海可交易存量住房约970万套，本次试点三区（浦东新区、静安区、徐汇区）占比约32%，其中2000年以前建成的老房占比约15% [1] - 社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点，有助于去库存的积极政策对此有加速作用 [1] 存量住房收储政策分析 - 上海试点政策主要聚焦于业主有本区新房置换意愿的、房龄偏大的小户型二手房源，旨在保证区域内部资金闭环 [1][2] - 该政策面向供给压力最为直接的二手房供给，属对症下药的积极举措 [1] - 收储政策本身带来的积极信号意义可能对挂牌去化周期的进一步优化也有作用 [1] 新增土地供给与房价预期 - 新增土地供给方案决定预期改善的持续性 [1][2] - 2025年二季度起超高/高能级城市房价走势显著弱于中低能级城市，很大程度上与2024年4季度到2025年上半年的土地供给上量有关 [2] - 严控短期土地供给增量对于稳定房价预期至关重要 [2] - 如在控增量方面再推强有力举措，对于局地房地产市场企稳回升的预期可转为全面积极 [2] - 从长远看，待房价预期转向明显积极再调节供给节奏，对于财政稳定性和收储资金闭环都更为有利 [2] 投资观点与标的推荐 - 如局地房地产市场库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动 [3] - 主流配置标的推荐：A股滨江集团、新城控股、招商蛇口，港股华润置地、中国海外发展、建发国际、绿城中国、中国金茂、越秀地产、中海宏洋、保利置业等 [3] - 对于风险偏好和流动性要求更为宽松的投资者而言，港股市场正在执行债务重组的部分优质民企也可能具备难得的投资机遇 [3]