2026年初二手房市场概况 - 2026年1月，20个重点城市二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，但同比增长15.3%，市场整体保持一定活跃度，延续“以价换量”特征 [1] - 自2025年第四季度以来，主要城市二手房新增与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力缓解，市场预期出现一定改善 [1] 市场结构性矛盾与上海新政背景 - 当前市场结构性矛盾突出，一二手房分化明显，上海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，可能导致“卖旧买新”的置换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻 [4] - 2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例高达83%，二手房市场占据绝对主导地位，而低总价房源是市场流动性的起点与关键堵点 [10] 上海收购二手房用于保租房政策详情 - 2026年2月2日，上海启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，由中国建设银行提供金融支持 [4] - 收购实施主体均为区属企业，收购聚焦小户型房源，例如浦东新区优先内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源 [4][9] - 收购要求具有“本区置换”导向，浦东新区要求产权人需同步购买浦东新区范围内的市场化一手住房，静安区则优先支持置换本区商品房 [4][9] - 收购价格依据市场或评估价确定，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式 [4][9] 政策影响分析 - 稳定房价预期：政策通过市场化收购，为“老破小”业主提供了明确的退出渠道，为相关资产设定了“价格锚”，有助于稳定价格预期，发挥市场“稳定器”作用 [4] - 激活置换链条：政策旨在通过激活置换链条撬动改善型需求，但面临“区域限制”与“价格梯度”约束，被收购旧房（总价≤400万元）与试点区域新房（如2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别为2395、1987、1030万元）价差巨大，政策传导至有效带动新房市场存在距离 [5] - 优化租赁住房供给：通过“以购代建”模式，可有效增加核心区保租房供给，精准匹配职住平衡，同时减少新建保租房对稳定整体租金水平具有积极意义 [5][20] 上海低总价小户型二手房市场表现 - 2025年，上海总价400万元以下且面积70平方米以下的二手房成交7.9万套，同比增长14.6%，占全市二手房成交总量的36.0%，占比同比提升2.8个百分点 [13] - 分区域看，2025年该类房源成交中，浦东新区以1.7万套位居全市首位，徐汇区、静安区分别成交4800套和4737套，该类房源占两区二手房成交总量的比重分别达36.8%和46.6%，均高于全市36%的平均水平，三区合计成交2.6万套，同比增幅达15.6% [13] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，开年市场保持较高活跃度 [10] 上海住房租赁市场基础 - 截至“十四五”期末，上海累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，完成供应40万套（间）左右的目标，形成了多层次租赁住房供应体系 [17] - 2026年1月，上海市普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月，其中静安和徐汇租金分别为115.55元/平方米/月和109.76元/平方米/月，处于第一梯队，浦东新区租金为81.64元/平方米/月，处于第二梯队，核心区租金坚挺为“以购代建”模式提供了有利的底层资产条件 [21]