文章核心观点 - Rexford Industrial Realty, Inc 公布了2025年第四季度及全年财务业绩，尽管第四季度因一次性费用出现净亏损，但核心运营指标（Core FFO）实现增长，显示其核心业务在加州南部工业地产市场的韧性 [1][3] - 公司完成了重要的领导层交接计划，首席运营官Laura Clark将于2026年4月1日接任首席执行官，并公布了2026年财务指引，预计核心运营资金（Core FFO）和净收入将实现增长 [3][24][27] 财务业绩总结 - 第四季度净亏损：2025年第四季度归属于普通股股东的净亏损为6870万美元（每股摊薄亏损0.30美元），而去年同期为净利润5940万美元（每股摊薄收益0.27美元），亏损主要源于8910万美元的资产减值和6020万美元的联席CEO交接成本等一次性项目 [4] - 全年净利润下降：2025年全年归属于普通股股东的净利润为2.002亿美元（每股摊薄收益0.86美元），较2024年的2.629亿美元（每股摊薄收益1.20美元）有所下降，但包含了1.06亿美元的房地产销售收益，以及上述相同的8910万美元减值和6020万美元交接成本 [5] - 核心运营资金（Core FFO）增长：第四季度公司份额的核心运营资金（Core FFO）为1.362亿美元，同比增长5.9%，每股核心运营资金为0.59美元，增长1.7% [6]；2025年全年公司份额的核心运营资金为5.586亿美元，同比增长9.2%，每股核心运营资金为2.40美元，增长2.6% [7][8] - 净营业利润（NOI）增长：2025年全年总资产组合NOI为7.527亿美元，增长5.7%；同物业组合NOI增长1.1%，同物业组合现金NOI增长4.3% [7][9] 运营业绩总结 - 租赁活动强劲：2025年全年执行了1040万平方英尺的新租和续租租约，可比租金净有效基础上增长23.4%，现金基础上增长10.7% [7][10] - 高入住率：截至2025年12月31日，同物业组合期末入住率为96.5%，第四季度平均入住率为96.8% [7][11] - 重新定位与开发项目：2025年全年，重新定位与开发项目执行了27份租约，总面积210万平方英尺，产生3950万美元的年化NOI [13]；全年稳定了21个重新定位与开发项目，总投资7.98亿美元，实现了5.5%的加权平均无杠杆稳定收益率 [14][15] - 大客户续约：年末后，公司与最大租户Tireco, Inc.签订了为期三年的租约延期，该租户在内陆帝国西子市场占用110万平方英尺空间，租期延长至2030年4月30日 [12] 资产处置与资本管理 - 资产处置：2025年全年处置了7处物业，总售价2.175亿美元，为公司带来了12.4%的加权平均无杠杆内部收益率（IRR） [7][17]；此外，还有价值2.3亿美元的处置交易已签约或接受报价 [18] - 股票回购：2025年全年以加权平均每股39.51美元的价格回购了6,327,283股普通股，总成本2.5亿美元；年末后，董事会授权了一项新的5亿美元股票回购计划 [7][20] - 稳健的资产负债表：截至2025年第四季度末，总流动性为14亿美元，包括1.658亿美元 unrestricted现金和12.45亿美元未提取的无抵押循环信贷额度 [19]；净债务与企业价值比为24.9%，净债务与调整后EBITDAre比率为4.4倍 [7] - 债务状况：截至2025年12月31日，未偿债务33亿美元，加权平均利率3.7%，无浮动利率债务，加权平均到期期限3.3年，2027年前无重大债务到期 [21] 股息与公司治理 - 股息增加：2026年2月2日，董事会批准2026年第一季度普通股季度股息为每股0.435美元，较此前增加1.2% [7][22]；同时批准了B系列和C系列优先股的季度股息 [23] - 领导层交接：根据此前宣布的领导层继任计划，首席运营官Laura Clark将于2026年4月1日起担任首席执行官，接替即将离任的联席首席执行官Howard Schwimmer和Michael Frankel [7][24] - 董事会任命：David Stockert于2026年1月1日起被任命为董事会独立成员及审计委员会成员 [7][25] 2026年业绩指引 - 盈利指引：2026年全年，归属于普通股股东的净收入指引为每股摊薄1.15美元至1.20美元；公司份额的核心运营资金（Core FFO）指引为每股摊薄2.35美元至2.40美元 [27] - 同物业组合表现：预计同物业组合NOI净有效增长为-2.5%至-1.5%，现金增长为-2.0%至-1.0%；全年平均同物业组合入住率预计为94.8%至95.3% [27] - 资本配置计划：计划处置4亿至5亿美元资产；重新定位/开发项目预计稳定化年化现金NOI为1900万至2100万美元；计划启动110万平方英尺的重新定位/开发项目，总估计项目成本为1.3亿至1.4亿美元 [27]