核心观点 - 公司（First Industrial Realty Trust）在2025年第四季度及全年实现了强劲的运营和财务表现，关键指标如FFO（运营资金）、现金租金率和现金同店NOI（净营业收入）均实现显著增长 [1] - 公司对2026年持乐观展望，发布了积极的FFO增长指引，并大幅提高了季度股息 [1][2] - 公司在投资组合管理、开发项目租赁和资本市场运作方面均取得积极进展，展现了其在物流地产领域的执行力和增长潜力 [1][2] 财务业绩摘要 - 第四季度每股收益（EPS）：为0.59美元，高于去年同期的0.52美元 [1] - 2025年全年每股收益（EPS）：为1.87美元，低于2024年的2.17美元 [1] - 第四季度每股/单位FFO：为0.77美元，高于去年同期的0.71美元 [1] - 2025年全年每股/单位FFO：为2.96美元，较2024年的2.65美元增长11.7% [1] - 2025年全年现金同店NOI增长：达到7.1% [1] - 2025年第四季度现金同店NOI增长：为3.7% [1] 投资组合运营表现 - 现金租金增长率： - 截至目前已签署、于2026年开始的租约，现金租金增长约35%（覆盖2026年到期面积约45%）[1] - 2025年第四季度，新签及续租租约的现金租金增长率为35% [1] - 2025年全年，现金租金增长率为32%；若排除130万平方英尺的固定利率续租，全年现金租金增长率为37% [1] - 入驻率：2025年第四季度末，运营中物业的入驻率为94.4%，高于第三季度末的94.0%，但低于2024年第四季度末的96.2% [1] 开发项目租赁亮点（2025年第四季度） - First Park Miami Building 12 (南佛罗里达)：面积13.6万平方英尺，已租赁5.7万平方英尺，租约于第四季度开始 [1] - First Harley Knox Logistics Center (内陆帝国)：面积15.9万平方英尺，已100%租赁，租约于第四季度开始 [1] - First Loop Logistics Park Building 4 (奥兰多)：面积10.7万平方英尺，已租赁1.9万平方英尺，预计2026年第一季度开始 [1] - First Liberty Logistics Center (休斯顿)：面积42.5万平方英尺，剩余21.2万平方英尺已全部租赁，租约于第四季度开始 [1] - 新租赁签约面积：第四季度为开发项目签署了44.7万平方英尺的新租约；在第三季度财报电话会议后额外签署了23.1万平方英尺 [1] 投资与处置活动 - 2025年第四季度： - 从Camelback 303合资项目中出售71英亩土地，总售价5800万美元（公司持股43%）[1] - 出售底特律三栋建筑（14.6万平方英尺），售价1500万美元 [1] - 以3100万美元收购巴尔的摩一栋11.7万平方英尺的建筑 [1] - 以1.25亿美元从Camelback 303合资项目中收购凤凰城一栋完全出租、面积96.8万平方英尺的建筑 [1] - 2025年全年： - 出售七栋建筑（共32.5万平方英尺）及一块土地，总计4200万美元 [1] - 以1100万美元收购北加州一块创收地块 [1] - 以1600万美元收购费城一块61英亩的土地，用于开发一个可分两期建设、总面积达83.7万平方英尺的项目 [1] - 以3100万美元收购巴尔的摩一栋11.7万平方英尺的建筑 [1] - 以2.45亿美元从Camelback 303合资项目中收购凤凰城三栋完全出租的建筑（总面积180万平方英尺）[1] 开发活动（2026年第一季度至今） - 启动两个开发项目，总面积30.5万平方英尺，预计总投资7000万美元： - First Arlington Commerce Center III (达拉斯)：8.4万平方英尺，预计投资1300万美元 [1] - First Park Miami Building 4 (南佛罗里达)：22万平方英尺，预计投资5700万美元 [1] 资本市场活动（2026年第一季度至今） - 完成两笔无担保定期贷款的再融资： - 一笔3.75亿美元贷款，用于再融资原定于2026年8月12日到期的3亿美元贷款，新贷款到期日为2029年1月22日，利率为SOFR加85个基点，并取消了原10个基点的SOFR调整 [1][2] - 一笔4.25亿美元贷款，用于再融资原定于2027年10月18日到期的4.25亿美元贷款，新贷款到期日为2030年1月22日，利率为SOFR加85个基点，并取消了原10个基点的SOFR调整 [1][2] - 同时修订了其2亿美元无担保定期贷款条款，取消了10个基点的SOFR调整 [1] 股息增长 - 董事会宣布2026年第一季度股息为每股/单位0.50美元，较之前的每股/单位0.445美元增长12.4% [1][2] - 股息将于2026年4月20日支付给截至2026年3月31日的在册股东 [2] 2026年业绩指引 - 2026年NAREIT FFO指引：每股/单位3.09美元至3.19美元，中点值（3.14美元）较2025年全年FFO（2.96美元）增长约6% [1][2] - 2026年归属于普通股及单位持有者的净收入指引：每股/单位1.58美元至1.68美元 [2] - 关键指引假设： - 现金同店NOI（扣除终止费）增长5.0%至6.0%，假设2026年坏账费用为100万美元 [2] - 平均季度末运营中物业入驻率为94.0%至95.0% [2] - 一般及行政费用为4200万至4300万美元 [2] - 预计2026年将资本化每股0.08美元的利息 [2] 管理层评论与行业背景 - 公司总裁兼首席执行官Peter E. Baccile指出，尽管2025年租赁市场因关税政策演变和其他不确定性而波动，但团队仍成功实现了FFO、现金租金和现金同店NOI的强劲增长 [1] - 管理层表示，关键可用物业的租赁流量良好，整体基本面持续改善，新项目竣工和开工得到控制 [2] - 公司认为，在其运营组合和开发投资中，存在为股东创造增量现金流和价值的内置机会 [2]