文章核心观点 - 中国房地产行业正从长期实行的商品房预售制（期房销售）向现房销售制过渡，这是构建房地产发展新模式的关键组成部分，旨在推动市场持续健康发展并降低购房者风险 [2][5] - 现房销售制的推行将深刻改变开发商、地方政府和购房者所面临的行业规则与市场环境，标志着房地产行业从高速扩张转向高质量发展，并促使房子回归居住属性 [6] 商品房预售制的历史与作用 - 商品房预售制（卖期房）自1994年写入法律，已在中国存在30多年，对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用 [1] - 预售制源于香港的“卖楼花”，在上世纪90年代传入内地，通过预售收入缓解了开发商资金压力，成为当时城镇化加速背景下的“最优解” [2] - 该模式成功支撑了中国城镇化的快速推进：人均住房面积从1990年的7.1平方米增长至2024年的超过40平方米，增长了5倍多 [3] 预售制面临的挑战与转型背景 - 预售制模式的前提是房子供不应求和土地持续好卖，但在“房住不炒”政策下，楼市泡沫减少，土地溢价下滑甚至出现流拍，市场进入转型变革期 [4] - 高层明确指出“土地财政”难以为继，信号明确，需要加快构建房地产发展新模式 [4][5] - 预售制的不足之处逐渐凸显，包括交付后货不对板、质量差，以及最糟心的项目烂尾风险 [1] 现房销售制的推行策略与影响 - 推行现房销售制需稳妥推进、因地制宜，有条件城市可全面推进，不具备条件的城市仍可预售但必须从严监管预售资金 [5] - 现房销售对开发商资金压力更大，许多省市已配套税收优惠、缓缴配套费等政策以帮助企业减负 [5] - 在现房与期房并存时期，购房者可自行选择：期房因需等待价格可能相对便宜，现房则所见即所得可能更贵但更踏实，最终由市场决定 [5] 对房地产开发商的深远影响 - 游戏规则改变：过去开发商可依靠高杠杆和预售资金“空手套白狼”，未来则必须专注于盖好房子，融资和运营能力面临更高要求 [6] 对地方政府的深远影响 - 发展增长点转变：“土地财政”模式难以为继，地方政府需开拓思路谋创新，将精力放在发展新质生产力上 [6] - 角色转变：需推动建设好房子，制定好标准，鼓励好设计、使用好材料，以激发企业和购房者的积极性 [6] 对购房者的深远影响 - 房子回归居住属性：监管趋严将大大降低烂尾风险，现房销售实现“所见即所得”让交付更有保障 [6] - 市场透明度提升：部分地区试点“取消公摊”等措施，旨在挤掉销售“水分”，提升购房者的获得感 [6] - 长期看，房地产将更加注重以人为本，成为一个看得见、摸得着、不用担心烂尾的家 [6]