核心观点 - Alpine Income Property Trust在2025年第四季度及全年业绩表现强劲 实现了创纪录的投资活动 并通过资本运作优化了资产负债表 同时提高了股东回报并给出了积极的2026年业绩指引[3] 2025年第四季度及全年财务业绩 - 第四季度总营收为1690万美元 其中租赁收入1270万美元 商业贷款利息收入400万美元[2] - 第四季度归属于普通股股东的每股摊薄FFO和AFFO均为0.54美元 同比增长22.7%[2] - 2025年全年总营收为6050万美元 包括4870万美元租赁收入和1140万美元利息收入[1] - 全年每股摊薄FFO为1.88美元 AFFO为1.89美元 较上年增长约8.6%[1] 2025年投资活动与资产组合 - 2025年全年完成总投资额创纪录 达2.777亿美元 第四季度投资额为1.421亿美元[1][5] - 全年总投资加权平均初始收益率为10.3% 第四季度为11.7%[1] - 第四季度收购8处物业 成本约4000万美元 加权平均初始现金资本化率为6.9%[7] - 全年收购13处物业 成本1.006亿美元 加权平均初始资本化率为7.4%[7] - 公司采用“战略杠铃策略” 结合了劳氏、沃尔玛等投资级租户和高收益投资[7] - 第四季度处置9处非核心物业 售价3840万美元 加权平均退出资本化率为7.7%[8] - 全年处置总额7280万美元 包括6740万美元创收物业销售（加权平均退出资本化率8%）和530万美元空置物业相关销售[8] 资产组合构成与租户情况 - 2025年收购和处置活动后 投资级评级租户产生的年基本租金（ABR）占比达到51%[9] - 劳氏、迪克体育用品和沃尔玛均位列前五大租户 合计贡献29%的ABR[9] - 沃尔格林目前贡献4%的ABR 是第九大租户 在组合中剩余5处物业 公司正积极寻求出售其中一处[10][11] - 截至年末 物业组合包括127处物业 总面积430万平方英尺 遍布32个州 加权平均租赁期限为8.4年 入住率为99.5%[11] 商业贷款业务增长 - 第四季度完成了五笔商业贷款投资并修订了一笔 承诺总额1.023亿美元 加权平均初始票面利率为13.5%[12] - 全年共发放1.77亿美元商业贷款 加权平均初始票面利率为12%[12] - 第四季度出售了先前宣布的一笔由德克萨斯州奥斯汀都市区豪华住宅开发项目担保的商业贷款中的1000万美元优先权益 以降低单笔大额贷款的集中度[13] - 截至年末 净商业贷款组合约为1.298亿美元 较2025年初的4800万美元大幅增长[14] - 公司目标是将商业贷款组合长期维持在总未折旧资产价值约20%的水平[14] - 以年末总未折旧资产约7.7亿美元计算 20%的配置意味着约1.55亿至1.6亿美元的贷款规模 较年末余额仍有约2500万至3000万美元的“增长空间”[15] - 2026年1月已有两笔总计720万美元的贷款被偿还[16] 资本市场活动与资产负债表管理 - 2025年11月12日 公司公开发行了200万股A系列优先股 每股25美元 票面利率8% 获得毛收益5000万美元 净收益4810万美元[17] - 2025年第四季度末至2026年第一季度初 通过按市价发行计划增发股票：A系列优先股发行超过11.6万股 加权平均价格24.92美元 净收益约280万美元；普通股发行超过91.8万股 加权平均价格17.13美元 净收益约1550万美元[18] - 公司获得新的无担保信贷安排并“完全重组”了无担保债务 新安排包括2.5亿美元循环信贷额度（四年期 可两次延期六个月）、1亿美元三年期定期贷款和1亿美元五年期定期贷款 资金用于偿还并终止原有安排 使公司未来三年无债务到期 定价改善了10至15个基点 为商业贷款投资提供了更大灵活性和借款能力[17] - 年末净债务与备考调整后EBITDA比率为6.7倍 较年初的7.4倍有所改善[19] - 流动性为6580万美元（包括约2530万美元现金及循环信贷额度下4060万美元可用资金）随着收购和贷款发放 循环信贷可用额度还可通过现有银行承诺再增加3140万美元[19] 2026年业绩指引与股息 - 公司发布2026年初步指引：每股摊薄FFO为2.07至2.11美元 AFFO为2.09至2.13美元[4][20] - 指引假设包括7000万至1亿美元的投资额和3000万至6000万美元的资产处置[20] - 董事会将季度普通股股息提高5.3% 至每股0.30美元 自2026年第一季度生效[4][21] - 基于2025年第四季度AFFO 新的股息水平相当于56%的AFFO派息率[21]