上海兴业太古汇2025年业绩表现 - 2025年上半年零售物业出租率持续低迷，分别为94%、94%、95%、96%，在太古地产旗下所有商场中排名垫底[1] - 2025年上半年零售销售额增幅为13.5%，与低出租率表现一致[1] - 2025年下半年出租率仅微升至95%和96%，但零售销售额增幅分别飙升至41.9%和49.6%，走出了独立于出租率的增长行情[2] “路易号”项目的关键影响 - 路易威登全新概念地标“路易号”于2025年6月26日在兴业太古汇启幕，项目投资规模宏大，总面积1600平方米，开创性融合“首发+首展+首秀”三种业态[3][5] - 项目迅速成为全球网红打卡地，吸引了来自全球87个国家及地区的海外游客[5] - 项目直接带动了区域客流与消费，2026年元旦假期3天，静安区离境退税开单量同比增长249%，退税销售额同比增长110%[5] - 兴业太古汇成为流量红利最大受益者，2025年下半年商场“即买即退”交易单数较上半年增长约700%，消费金额同比增幅接近400%，其中“路易号”相关退税单数占商场总退税单数的三成[6] 业绩增长的核心驱动因素 - 核心驱动力是“事件型流量经济”的精准引爆，而非泛消费复苏[6] - 增长源于国际品牌超级旗舰店构建的“全球消费磁极”，在入境游政策放宽与离境退税便利化双重加持下，成功将商场打造为国际奢侈品消费目的地[6] - 增长反映了高端零售地产运营逻辑从“收租模式”向“流量运营+业态策展”的根本转变[6] 太古地产的运营策略转型 - 公司策略不止于引入单点品牌，而是密集引进首店与潮流品牌，形成“重奢+轻奢+生活方式”的复合业态矩阵[8] - 以广州太古汇为例，2025年持续引入轻奢与生活方式首店，以匹配中产与精英客群的品质消费需求[8] - 该策略有效延长客流停留时间，提升非主力店销售转化率，虽使短期租金收入承压，但显著增强了整体资产价值与未来议价能力[8] - 这标志着公司正从“空间持有者”向“消费生态构建者”转型[8] 行业趋势与市场格局 - 兴业太古汇的爆发是中国奢侈品市场结构性回暖与国际品牌战略重心回调的缩影[8] - 此轮复苏具有高度集中性，头部品牌、核心城市、标杆项目受益明显，而二三线或同质化商场仍面临压力[8]