文章核心观点 - 2026年中国房地产政策的核心目标是推动市场止跌回稳以提振内需，政策基调已从短期托底转向长效机制构建，预计短期刺激力度不会明显强于2025年 [2] - 实现房地产市场企稳的关键在于切实引导实际房贷利率下行，并需通过提高居民收入来增强需求端政策的有效性 [3][4] - 供给端政策的核心是通过“控增量、去存量”实现供需平衡，其中土地市场调控和库存去化（货币化安置、保障房收储）是两大重点，但面临财政平衡、人房匹配等实施难点 [5][6] 政策方向与基调 - 2026年房地产行业政策预计将延续边际宽松，但政策制定更注重短期刺激与长期机制的协调配合 [2] - 政策基调已从短期托底转向长效机制构建，因此2026年短期刺激政策的力度和节奏不会明显强于2025年 [2] 需求端政策分析 - 2026年房地产需求端政策的核心是引导实际购房贷款利率下行，因各类购房限制性措施已基本取消 [2] - 2022年以来名义房贷利率累计下调约250个基点，但由于GDP平减指数连续11个季度同比负增长，实际房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2% [3] - 历史上房地产市场企稳时期（如2008-09年和2015-16年），实际房贷利率均下降至负值区间，因此当前高企的实际利率是抑制需求的关键 [3] - 降低实际房贷利率需双管齐下：一是进一步大幅下调名义房贷利率（如通过定向降息或财政贴息），二是实施强有力的逆周期调节以推动物价水平合理回升 [4] - 提高居民收入是增强需求端政策效果的必要举措，居民收入增速放缓及预期不振是加杠杆意愿和能力下降的重要原因 [4] 供给端政策分析 - 2026年供给端政策核心是通过“控增量、去存量”推动房地产市场供需平衡 [5] - 土地市场“严控增量”的难点在于平衡土地供应压缩与地方政府土地出让收入持续下滑的冲突，尤其对土地财政依赖度高的低能级城市影响大 [5] - 土地市场“盘活存量”的难点在于如何高效利用闲置土地，关键在于推动闲置土地精准匹配有效需求并实现市场化流转，而非仅完成收储 [5] - 去库存方面，2026年货币化安置和保障房收储政策有望持续扩容 [6] - 即便前期提出的“新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造”全面落地，对库存的去化幅度仍有限，后续政策或需进一步扩容且加快实施节奏 [6] - 保障房收储面临三大问题：准入门槛高致多数农民工难以纳入；收储房源区位、户型与农民工就业分布、居住需求脱节；收储定价、运营管理等机制未贴合农民工群体特性 [6] - 针对保障房收储问题，需针对性调整：破除户籍、社保等准入壁垒，建立以就业稳定性、居住时长为核心的积分申请机制；优化收储房源布局与户型设计，在农民工集中就业区域增加适配房源；完善收储定价与运营管理机制，建立针对农民工的租金优惠与权益保障体系 [6]