2025年商业地产行业热点回顾 - 全国开展商业创新试点，促消费政策形成闭环：2025年9月，财政部、商务部在全国50个城市开展消费新业态新模式新场景试点，政策实施期两年，支持健全首发经济服务体系，创新服务消费场景，政策支持从需求侧延展至供给侧，形成闭环 [4][5] - 中外品牌此消彼长，中国品牌国际声量提高：一批中国品牌在国内外市场表现亮眼，例如老铺黄金市值一度趋近两千亿港元，是其上市当日市值的17倍；名创优品海外门店新增478家，总量达3560家；安踏品牌在东南亚上半年流水同比增长接近翻倍；而星巴克、汉堡王等国际连锁品牌则出现出售股权或闭店现象 [6][7] - 商业品牌加速资本化，新消费注入新动能：2025年成为消费品牌集中上市活跃年，蜜雪冰城在港股市值一度超2300亿元，林清轩上市认购超千倍，巴奴毛肚火锅、老乡鸡等一批品牌递交IPO申请，为创新业态孵化提供新动能 [8][9][10] - 品牌新场景引爆市场，流量成功变留量：2025年6月，路易威登在上海打造全球首个“LV巨轮”，融合“展览+零售+餐饮+文化”复合体验，集首展、首店、首秀于一身，创造了现象级消费盛事，大幅提升周边商圈客流与销售，为新场景打造提供全新商业范式 [11][12] - 头部商业体集中交易，示范效应引发关注：2025年出现多个头部商业体集中交易，例如博裕资本收购北京华联（SKP）百货超四成股权，弘毅投资持续收购6座万达广场，高和资本与英格卡购物中心合作持有三个荟聚项目，交易后运营主体延续不变 [13][14] - REITs政策再次扩容，盘活存量迎来新机遇：2025年12月，国家发改委印发REITs项目行业范围清单，将体育场馆、多业态融合的商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇及老旧更新项目纳入发行范围，实现底层资产类型重大突破 [15][16] - 开放式商业迭代演化，公共性成商业新内核：2025年12月，东莞万象滨海购物村、上海前湾印象城等开放式商业项目开业受关注，传统大盒子式商业形态影响力减弱，项目大幅增加公共绿地与社交区域，强化开放式、生态性与生活化属性，商业空间向体验、社交等城市“非消费功能”延伸 [17][18] - 商业增量大幅下降，行业进入存量时代：2025年全国新开集中商业数量为300余座，同比下滑近三成，是近十年来开业数量最少的一年，商业体增量下滑成为新常态，行业进入存量时代 [19][20][21] 2026年商业地产行业趋势展望 - 政策加大反内卷力度：国家市场监督管理总局等部门公布的《网络交易平台规则监督管理办法》于2026年2月1日起施行，重点治理限制经营者自主经营、收取不合理费用等行为，为线下商业创造更公平的政策环境，引导从价格竞争转向价值竞争 [22] - 轻资产模式更为盛行：轻资产运营从酒店、商业体延伸至各类商业业态与IP内容运营，其盛行源于运营管理的专业化与品牌化，以及行业企业投资更趋谨慎 [23] - 品牌出海持续升温：中国企业正从“品牌出海”发展到“生态出海”新阶段，出海品牌将呈现数量增长、业态丰富、区域扩大的态势，全球化布局全面提速 [24] - AI驱动商业创新深化：随着AI技术进步，其在商业领域的应用将更广泛深入，从成本控制到场景体验，从运营服务到管理决策，AI将生态化地影响商业创新，并从工具层面跃升至思维革新 [25] 行业整体评述 - 促消费政策大幅加码是2025年最大看点，各部门密集出台利好线下商业政策，从反内卷到支持商业创新、金融创新等 [27] - 行业分化进一步加剧，尽管市场普遍承压，一些头部企业依然韧性增长，有的成功上市，有的布局海外 [27] - 行业新增投资大幅减少，企业纷纷弃重转轻，轻资产模式渐成主流，提振市场信心仍是面临的重要课题 [27]