公司业绩概览 - 公司报告了截至12月25日的半年业绩 管理层描述为“低迷市场中的稳健表现” 集团收入同比增长9.6% 但集团营业利润同比下降17.6% 税前利润为200万英镑（不包括30万英镑的例外成本）[4][6] - 上半年房屋竣工量增长约6% 达到848套 净预订率同比增长9%至0.48 但仍低于0.5 远期订单量大幅增长64% 达到978块地块[3][6][11] - 公司宣布中期股息为每股4便士 与去年同期持平 将于4月7日支付给3月6日在册的股东[6][7] 业务分部表现：Gleeson Homes - Gleeson Homes收入增长5.9% 得益于价格和销量提升 平均售价报告基础上增长2.5% 可比基础增长1.7% 但毛利率下降至19.8%[8][9] - 营业利润下降至700万英镑 主要因管理费用增加340万英镑 驱动因素包括约3.2%的薪酬通胀、2025年4月国民保险变化、增加的IT和网络安全投资以及奖金和股权支付计提差异[9] - 批量销售显著增加 私人批量竣工量从去年同期的95套增至190套 但管理层表示这稀释了利润率 该部门还完成了首批向合作伙伴的交付 交付了37块地块[8] 市场与销售动态 - 管理层强调 尽管抵押贷款可获得性被描述为强劲且利率呈下降趋势 但买家信心仍是决策中的关键缺失因素 网络流量在增长 负担能力指标和储蓄率表明潜在需求正在积聚 但尚未转化为更快的销售速度[1] - 下半年开局“谨慎乐观” 公开市场销售率为0.55 高于上半年运行速率 但低于去年同期的0.79 部分归因于去年的印花税效应 公司自1月1日起实施了2.5%的提价 但“平均保持在约1.7%” 而激励措施仍维持在较高水平 约4.5%[2][10] - 秋季销售季表现平淡 但净预订率同比上升 远期订单增长主要由合作伙伴订单推动 从105块增至382块 公开市场远期订单同比增长20%至416块 批量远期订单增加36块[3][11] 利润率压力与成本 - 利润率面临多重压力 包括批量销售占比增加、销售缓慢地块的筹备期延长、持续约4.5%的激励措施 以及建造成本通胀略微超过基础价格上涨[10] - 建造成本通胀在上半年约为2.7% 此外 公司将更多地使用“供应和固定”的地面工人而非纯劳动力 预计这将使评估中该类工程成本增加约2.5% 但认为长期应能改善进度、可靠性和质量[13] - 如果需求改善 可能存在减少激励措施和提高销售附加收入的机会 管理层还强调推出了内部修订的以旧换新方案 已在1月前迅速实施 并表示在单位类型、定价纪律和区域资产负债表风险方面有控制措施的情况下“效果非常好”[14] 战略举措：Project Transform - Project Transform正在实施 旨在通过单一部门重组、收紧管理费用和改变客户关怀来重建利润率 但将在下半年产生例外成本（不超过150万英镑的现金人员成本 以及高达300万英镑的潜在土地减值） 目标仅为每年节省约100万英镑[5][12] - 该项目被管理层称为“重要性怎么强调都不为过” 是重建利润率和运营控制的核心 公司已进入重组第二阶段 完成了Gleeson Homes的运营重新设计[12] - 关键变化包括：转向单一部门六个区域 将大曼彻斯特/默西塞德郡缩减为“骨干团队”同时重建土地管道；将土地、营销和财务责任更贴近区域 土地主管现在向区域总经理而非中央职能部门汇报；采用旨在“八周后无缺陷”交付单位的客户关怀模式；通过不超过25个职位来收紧管理费用[18] 运营与增长制约 - 规划被管理层反复指为主要制约因素 被称为Gleeson Homes增长能力的“最大单一障碍” 有43个地块等待规划 上半年购买了9个地块并开放了9个销售点 目标在下半年再开放8个 目标是到2027财年实现平均每年净增10个新销售点 并计划在下半年开设12个新销售网点 这对下半年销售“非常关键”[15] - 在问答环节 管理层表示Gleeson Homes已调整其土地购买组合 纳入一些更接近规划确定性的短期地块 这可能会提高平均地块成本 过去12个月在17个地块上购买了超过2300块地块 平均成本为17800英镑[16] - Gleeson Partnerships作为“新兴”业务在上半年产生了首批收入和利润 签署了三项新协议 有8个地块正在开发中 另有11个正在讨论中 继续将合作伙伴业务目标定为占业务的20%[17] 土地业务表现 - Gleeson Land上半年完成了三宗地块销售（去年同期为零） 产生了200万英镑的毛利 但由于在建工程拨备增加了70万英镑 报告毛利为130万英镑 上半年亏损减少至60万英镑[18] - 管理层强调了自土地战略更新后收购的Chipping Norton地块 称其代表了战略土地异常快速的周转 该部门在六个月内签署了四项新的推广协议并提交了15份规划申请 被称为创纪录的活动水平[19] 前景展望 - 管理层表示当前市场预期仍然可以实现 但强调结果严重取决于未来几周的交易情况 因为利润率对销售速率、激励措施以及批量销售的可用性和定价非常敏感 公司将在4月提供更新 届时将对需求轨迹和全年前景有“更多了解”[20]