核心观点 - NNN REIT在2025年实现了稳健的运营和财务表现，核心运营指标（Core FFO和AFFO）实现增长，并创下了年度房地产投资部署记录[1][3] - 公司通过积极的投资组合管理和战略收购，增强了投资组合质量，并保持了行业领先的资产负债表灵活性，为2026年的持续增长奠定了基础[3][5] - 公司宣布了2026年AFFO的积极指引，并延续了其长达36年的连续年度股息增长记录，展现了其长期为股东创造价值的能力[5][19] 财务业绩 - 收入与盈利：2025年全年总收入为9.262亿美元，较2024年的8.693亿美元增长6.5%[4]。摊薄后每股净收益为2.07美元[5] - 核心运营资金增长：2025年全年核心运营资金（Core FFO）和调整后运营资金（AFFO）的每股摊薄收益均较上年增长2.7%，分别达到3.41美元和3.44美元[3][5][6] - 年度化基本租金：年度化基本租金（ABR）同比增长7.8%，达到9.281亿美元[5][7] - 2026年业绩指引：公司给出了2026年AFFO每股3.52至3.58美元的指引，按中值计算较2025年增长3.2%[5][16] 投资组合与运营 - 投资组合规模与质量：截至2025年底，公司拥有3,692处物业，总可出租面积约为3,958万平方英尺[7]。投资组合入住率环比上升80个基点，达到98.3%[5][7] - 租约期限：投资组合的加权平均剩余租期为10.2年，显示出租约的长期性和稳定性[5][7] - 行业与地域分布：投资组合按行业分布多元化，前三大行业为汽车服务（占ABR的18.6%）、便利店（16.3%）和有限服务餐厅（7.9%）[44]。按地域分布，德克萨斯州（594处物业，占ABR的18.4%）和佛罗里达州（270处物业，占ABR的8.7%）是最大的市场[46] - 主要租户：前20大租户贡献了约46%的ABR，其中最大的租户包括7-Eleven（占ABR的4.3%）、Mister Car Wash（3.8%）和Dave & Buster's（3.6%）[47][48] 资本部署活动 - 资产收购：2025年全年完成了9.310亿美元的房地产投资，收购了239处物业，初始现金资本化率为7.4%，加权平均剩余租期为17.6年[5][8]。第四季度完成了1.831亿美元的投资，资本化率同样为7.4%[5][8] - 资产处置：2025年全年出售了116处物业，总收益为1.905亿美元，其中9,070万美元为创收物业，加权平均资本化率为6.4%[5][10]。第四季度出售了60处物业，收益为8,210万美元，创收物业部分为3,040万美元，加权平均资本化率为7.6%[5][10] 资本市场与资产负债表 - 融资活动：2025年通过按市价发行股票计划发行了1,992,955股普通股，筹集了8,540万美元，平均每股价格为42.86美元[5][11]。发行了5亿美元、利率4.600%的2031年到期高级无担保票据，并赎回了4亿美元、利率4.000%的2025年到期票据[5][12] - 债务与流动性：截至2025年底，总债务为49亿美元，加权平均利率为4.2%，加权平均债务期限为10.8年，在行业中处于领先地位[5][14]。公司拥有12亿美元的总可用流动性，包括8.519亿美元的未使用信贷额度、3亿美元的未使用定期贷款额度以及580万美元的现金及受限现金[5][14] - 信用指标：净债务与年化EBITDAre的比率为5.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍[14]。公司的杠杆率（0.38倍）和固定费用覆盖率（4.14倍）等关键财务契约指标远优于协议要求[44] 股东回报 - 股息增长记录：2025年每股普通股年度股息为2.36美元，较2024年增长3.1%，这是公司连续第36年增加年度股息，在所有上市REITs中连续增息记录长度排名第三[5][19] - 近期股息：董事会已宣布2026年第一季度每股0.60美元的季度股息，年化股息为每股2.40美元，以2025年12月31日股价计算的年化股息收益率为6.1%[15] - 长期股东回报：过去25年，公司为股东提供了12.0%的年化总回报[5]