核心观点 - 购买百万美元房产的实际月度支付成本远高于仅基于贷款本金和利息的计算 需综合考虑首付比例 贷款类型 利率 房产税 保险费及各种费用 其差额每月可达数千美元[1] - 贷款审批额度不等于舒适支付能力 购买者需有稳定高收入 充足现金储备及预算灵活性以应对持续成本[21] 贷款类型与月度支付分析 - 常规贷款（20%首付）：购买百万美元房产 若首付20%即20万美元 贷款额为80万美元[2] 采用30年期固定利率抵押贷款（利率6.15%） 每月本金和利息支付约为4,874美元[4] 采用15年期固定利率抵押贷款（利率5.5%） 每月本金和利息支付约为6,537美元 较30年期方案每月高出1,663美元[5][6] - FHA贷款（低首付）：首付可低至3.5% 即3.5万美元 贷款额为96.5万美元 加上1.75%的前端抵押贷款保险费（通常计入贷款） 总贷款余额约为981,888美元[7][8] 以30年期FHA贷款（利率5.76%）计算 每月本金和利息支付约为5,736美元 此费用不包含年度抵押贷款保险费 该费用将增加月度支付[8][9] - VA贷款（零首付）：符合资格的买家可零首付 贷款额为全款100万美元 需支付VA融资费（首次购买且零首付时为2.15%）即21,500美元 若计入贷款 总贷款余额约为1,021,500美元[11][12] 以30年期VA贷款（利率5.78%）计算 每月本金和利息支付约为5,981美元 若无预付融资费 支付额可降至5,855美元[12][13] 影响月度支付的关键附加成本 - 房产税：全国年平均房产税约为1,889美元 每月可增加数百美元成本[15] - 房屋保险：百万美元房产的年度房屋保险成本可超过7,000美元 在灾害易发地区可能更高[15] - 业主协会费：每月费用从低于100美元到数百美元不等[15] - 综合影响：计入附加费用后 真实月度成本通常比仅抵押贷款支付至少高出1,000美元[16] 地理位置对支付能力的影响 - 地理位置导致房产税率 保险成本和抵押贷款利率存在显著差异 进而影响相同房价下的月度支付[17] - 在某些市场 仅房产税一项就可能抵得上一笔小额租金 这使得在线抵押贷款计算器的估算可能具有误导性[17] 贷款机构审批标准 - 贷款机构主要关注债务收入比（DTI） 包括前端DTI（住房总月支出/月度总收入）和后端DTI（总月债务支出/月度总收入）[18] - 多数贷款机构偏好前端DTI不高于28% 后端DTI不高于36%[18] - 在计入税费和保险后 百万美元抵押贷款的月度支付很容易超过6,000美元 这通常要求家庭年收入达到中六位数范围 若存在其他债务则要求更高[19] 支付能力与舒适度评估 - 年薪10万美元通常难以负担百万美元抵押贷款 在计入房产税和保险后 月度支付通常会远超贷款机构认定的可负担范围 除非拥有大量资产 共同借款人或极少其他债务[23] - 负担百万美元房产并无固定收入标准 但许多买家需要中六位数的家庭年收入才能感到舒适并获得贷款机构认可[25] - 最终决策需基于真实生活成本 而不仅是纸面审批额度[22]