文章核心观点 欧洲住宅房地产投资信托基金正在执行一项全面的资产处置和清盘策略，旨在为基金持有人释放价值 公司已出售大量资产，向持有人返还了资本，并停止了常规月度分红 目前公司财务状况稳健，杠杆率处于历史低位，正致力于出售剩余资产组合，并最终实现基金解散 [4][7] 战略举措与资产处置 - 公司在截至2025年12月31日的年度内，处置了位于荷兰的1,980套住宅单元以及其在比利时和德国的商业地产，总交易对价（不含交易成本等）为4.897亿欧元 [4] - 作为2025年已完成处置的一部分，公司宣布向基金持有人支付每股0.90欧元的特别现金分红，该分红已于2025年9月支付 同时，公司自2025年9月起停止了常规月度现金分红 [4] - 除已完成处置外，公司已签订协议，计划出售位于荷兰的4处物业（共410套住宅单元），交易对价约8，850万欧元（不含交易成本等） 其中一处物业已于2026年1月售出，其余交易预计在2026年3月至4月完成 [4] - 公司正通过BMO Capital Markets作为财务顾问，持续推进剩余资产组合的出售流程 [4] - 公司首席执行官表示，大部分资产组合现已售出或处于合同阶段，公司已为剩余资产的潜在最终交易做好准备，并致力于以纪律和透明的方式完成清盘 [7] 运营指标与业绩 - 租金水平：截至2025年12月31日，同店住宅组合的平均月租金（Occupied AMR）为1，458欧元，较2024年12月31日的1，377欧元增长5.9% [4][14] 总资产组合的住宅平均月租金（Occupied AMR/ABR）为1，349欧元，较2024年的1，222欧元增长10.4% [8] - 出租率：截至2025年12月31日，同店住宅物业的出租率为89.3%，低于2024年同期的93.9%，主要原因是为配合处置策略、追求价值最大化而有意保持部分单元空置 [4][14] 总住宅物业出租率为90.6%（2024年：94.6%） [8] - 租户周转与续约：2025年第四季度，同店组合的租户周转率为3.6%，周转时的租金变动为下降2.3% [4] 2025年全年，同店组合的租户周转率为11.4%，周转时的租金涨幅为11.4%（2024年：周转率11.3%，租金涨幅8.1%） [4] 2025年7月1日，公司续签了85%的住宅租约，平均租金涨幅为4.1%（2024年7月1日：续签率94%，平均涨幅5.5%） [23] - 净营业收入：2025年第四季度和全年，总资产组合的净营业收入（NOI）分别为346.6万欧元和2，769.8万欧元，较去年同期分别下降78.4%和62.0%，主要原因是资产处置导致收入减少 [26] 同期，同店组合的NOI分别下降18.0%和5.1% [32] - 利润率：2025年第四季度和全年，总资产组合的NOI利润率分别为74.4%和72.1%，较去年同期下降 [27] 同店组合的NOI利润率在第四季度和全年分别为65.4%和72.3%，也出现下降，主要原因是维修成本、预期信用损失、房地产税增加以及为处置策略而有意空置单元导致的租金损失 [32] 财务表现与关键指标 - 运营资金：2025年第四季度和全年，稀释后每股运营资金（FFO）分别为0.006欧元和0.057欧元，较去年同期分别大幅下降83.3%和63.0%，主要原因是资产处置导致总组合NOI下降 [11][38] 稀释后每股调整后运营资金（AFFO）分别为0.006欧元和0.053欧元，同比分别下降78.6%和61.9% [11][40] - 资产净值：截至2025年12月31日，公司稀释后每股资产净值（NAV）为0.89欧元（以加元计为1.44加元），较2024年同期的2.07欧元（3.09加元）下降 [42] - 市场表现：截至2025年12月31日，公司信托单位收盘价为0.73欧元（1.17加元），市值为1.71亿欧元（2.75亿加元） [45] 财务状况与流动性 - 杠杆与债务覆盖：截至2025年12月31日，调整后债务与总账面价值比率降至30.5%（2024年：39.7%），处于历史低位 [7][47] 利息覆盖率和偿债覆盖率分别为3.9倍和3.4倍，均符合契约要求且较上年改善 [11][47] - 债务结构：截至2025年12月31日，抵押贷款加权平均剩余期限为1.7年，加权平均实际利率为2.91% [11][47] 在2025年度，公司使用处置所得净额偿还了2.446亿欧元抵押贷款，其加权平均实际利率为2.01% [11] - 流动性：截至2025年12月31日，可用流动性为3，670.6万欧元，较2024年末的1.3277亿欧元下降，主要原因是公司将循环信贷额度可用额度从1.25亿欧元削减至2，000万欧元，以更好地匹配流动性需求并节省承诺费 [11][47][49]