住房抵押贷款债务规模与增长 - 2023年第四季度抵押贷款余额环比增长980亿美元（+0.7%），达到13.2万亿美元 [1] - 抵押贷款余额同比增长5640亿美元（+4.5%） [2] - 自2020年初以来，抵押贷款余额累计增长38%，同期房价上涨53% [2] 抵押贷款余额变动驱动因素 - 余额增长因素包括：购买新建住房、购买无抵押或低抵押的存量房（40%的房屋无抵押贷款）、以及通过再融资套现增加贷款额 [4] - 余额减少因素包括：本金偿还、其他还款、以及止赎导致的坏账核销 [5] 房屋净值信贷额度动态 - 2023年第四季度房屋净值信贷额度余额环比增长1.9%，同比增长8.6%，达到4300亿美元 [6] - 自2021年第一季度低点以来，房屋净值信贷额度余额已飙升36% [6] - 房屋净值信贷额度是第二顺位留置权贷款，违约可能导致止赎，且在加州等12个州属于完全追索权贷款 [7] - 2021年前其不受青睐因超低利率抵押贷款促使业主选择再融资套现，但此趋势现已逆转 [8] 住房债务负担比率 - 住房债务（抵押贷款+房屋净值信贷额度）与可支配收入之比在第四季度为58.8%，与上一季度持平，略高于一年前创下的历史低点 [13] - 该比率在抵押贷款危机期间曾超过90%，是引发金融危机的重要因素 [14] - 可支配收入数据剔除了资本利得，以避免高收入群体扭曲数据 [12] 贷款拖欠与止赎状况 - 第四季度抵押贷款严重拖欠率（逾期90天或以上）微升至0.92%，房屋净值信贷额度严重拖欠率微升至0.82% [16] - 止赎数量在第四季度微增至58,140例，仍远低于2018-2019年“好时期”的65,000至90,000例范围 [18] - 当前止赎水平尚未恢复到“好时期”的正常水平，近年的增长源于疫情期间抵押贷款宽容政策导致的极低基数 [19] - 除非出现房价大幅下跌与高失业率同时发生，否则不会出现大规模的止赎潮 [20] 抵押贷款风险转移与银行风险敞口 - 金融危机后最根本的变化之一是抵押贷款风险从银行转移至纳税人 [23] - 目前65%（约9.4万亿美元）的未偿抵押贷款由政府支持企业或政府机构担保或保险 [23] - 庞大的银行与信贷机构体系仅持有约2.7万亿美元的抵押贷款、房屋净值信贷额度和第二顺位抵押贷款，占总量的不到20% [24] - 不符合政府担保条件且银行不愿持有的抵押贷款（总计约1.7万亿美元）被证券化为“私人标签”抵押贷款支持证券，出售给全球机构投资者 [25]