市场发展阶段与规模 - 国内公募REITs市场已进入“首发+扩募”双轮驱动的常态化发展阶段 市场规模较2024年末实现翻倍 成为资本市场存量盘活的核心工具之一 [2] - 截至2026年1月30日 国内已上市公募REITs数量达78只 总市值2287亿元 流通市值1247亿元 另有37只产品待上市（24只首发 13只扩募） [2] - 2026年新增上市项目有望达到20单 年末总数破100单 总规模向3000亿元冲击 长期市场空间可达2万亿元 [9] 市场发展核心特征 - 资产版图从传统基础设施向商业不动产延伸 2026年1月底首批8只商业不动产REITs获受理 类型涵盖购物中心 奥特莱斯 酒店 商办 商业综合体 [3] - 首批商业不动产REITs募资规模将超314亿元 开启“基建+商业”双赛道 其产品数量 募资规模和底层资产数量大概率超过2023年下半年推出的首批消费基础设施REITs [3] - 商业不动产REITs落地将撬动超40万亿元存量商业资产 打开长期扩容空间 首批项目呈现供给提速 资产多元 单笔规模适中的特点 [3] - 扩募机制常态化 监管层将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月并简化流程 扩募成为市场规模增长重要引擎 2026年扩募产品将持续贡献规模增量 重点集中在基建与保租房赛道 [4] - 保险 社保等长期资金加码增配 使得二级市场日均成交额稳中有升 促进定价效率持续改善 券商自营和保险资金是机构配置绝对主力 其布局差异推动市场定价多元化 [4] 项目终止撤回现象分析 - 2026年1月23日 沪深交易所同步披露5单REITs集中终止/撤回申报 标志着市场“严准入 进退有序”的生态正在形成 [5] - 具体项目包括上交所的富国首创水务REIT（扩募） 建信建融家园保租房REIT 创金合信电子城产业园REIT 以及深交所的建信金风新能源REIT 华夏万纬仓储物流REIT [5] - 核心原因包括监管新规趋严 2025年12月新版审核指引明确了7类终止情形 如材料过期 回复超时等会触发退出机制 交易所问询需在30日内回复 特殊情况可延期30日 累计最长60天 [6] - 部分项目因资产质量不达标 现金流稳定性 运营效率不符合要求或底层资产估值下降而主动撤回 至少有三单项目因审批周期长 临近审批时估值与上报时差距较大需下调 [7] - 商业不动产REITs开闸后 部分机构选择重新优化资产组合 资源向优质商业资产倾斜 导致部分非核心 资质一般的基建类项目被主动撤回 这是市场从“重数量”转向“重质量”的理性回归 [8] 2026年市场展望与投资关注点 - 伴随商业不动产REITs批量上市 公募REITs资产类型将持续丰富 扩募常态化将推动单只产品做大并使得平台化运作提速 [9] - 监管完善分红 估值 退市机制 意味着优胜劣汰加剧 市场基本面的分化将更为明显 市场将回归价值逻辑 [9][10] - 保租房赛道REITs在2026年全年新增规模有望超200亿元 成为重要增量 [9] - 投资层面可继续关注“高分红 优质运营 具备扩募潜力”的标的 优先布局保租房 高标仓储 核心商圈的商业资产 需精选基本面稳健 估值合理的优质品种 [9][10]