美国房地产市场核心观点 - 高房价、供应疲软及消费者信心减弱持续拖累美国房地产市场 [1] - 成屋销售降幅超预期，创下自2023年12月以来最慢销售速度 [2] - 供应紧张支撑房价保持正增长，但库存水平仍远低于平衡市场标准 [4][5] 成屋销售数据 - 2026年1月成屋销售经季节调整年化后为391万套，环比12月下降8.4%，降幅超预期 [2] - 1月销售同比2025年1月下降4.4% [2] - 销售在全国范围内环比均下降，其中南部和西部降幅最大 [3] 房价与可负担性 - 1月成屋销售中位价为396,800美元，同比上涨0.9%，创下1月历史最高纪录 [5] - 自2020年1月以来，典型房主已累计积累了130,500美元的住房财富 [5] - 全国房地产经纪人协会住房可负担性指数显示，住房可负担性为2022年3月以来最佳 [4] - 可负担性改善源于工资增长超过房价增长，且抵押贷款利率低于一年前 [4] 市场供应与库存 - 1月底待售房屋数量为122万套，环比12月下降，但同比仍增长3.4% [4] - 按当前销售速度计算，库存相当于3.7个月的供应量，而6个月供应量被视为买卖双方平衡的市场 [4] - 供应未能跟上需求，且水平仍然相当低 [4] 抵押贷款利率与销售周期 - 根据Mortgage News Daily数据，30年期固定抵押贷款利率目前为6.1% [3] - 1月房屋平均销售周期为46天，较去年1月的41天更长 [5] 购房者构成与价格区间表现 - 1月销售中约31%来自首次购房者，高于一年前的28% [5] - 高端市场销售持续最强，价格在100万美元以上的区间是唯一实现同比正增长的细分市场 [6] - 价格低于25万美元的房屋销售降幅最大 [6]