核心观点 - 美国1月二手房销售出现近四年来最大单月跌幅，环比下降8.4%，折合年率为391万套，显著低于市场预期，极端天气是主要冲击因素 [1] - 住房市场可负担性出现改善迹象，但整体水平仍低于疫情前，若改善不能持续，市场复苏可能被拉长 [1] - 市场普遍预期今年成屋销售将回升，前提是房价涨势放缓及融资成本稳定，政策层面亦有提振举措 [2] 市场表现与数据 - 1月成屋成交量环比下降8.4%，折合年率为391万套，为近四年最大单月跌幅 [1] - 1月成屋销售中位价同比上涨0.9%，至39.68万美元 [1] - 南部地区（全美最大房屋销售市场）成交量大幅下滑9%，年化水平降至181万套 [1] - 1月首次购房者占比升至31%，高于前一个月的29%及去年同期 [2] - 1月成屋库存同比增加3.4%，至122万套 [2] 影响因素分析 - 1月下旬席卷全美的大范围冬季风暴带来雨雪和结冰天气，可能导致大量已签约交易延后完成 [1] - 1月气温低于常年、降水高于常年，使得判断销售下滑的真实驱动因素更加困难 [1] - 近期按揭贷款利率回落、房价涨势放缓，推动NAR住房可负担性指标升至2022年以来最高水平 [1] - 上月按揭贷款利率降至6.16%，为一年多以来低位 [2] 市场展望与预期 - 媒体去年12月的调查显示，分析师对今年成屋销量增幅的预期区间在1.7%至14%之间 [2] - 市场复苏的前提是房价涨势继续放缓、融资成本趋于稳定 [2] - 供给在2025年的逐步回升有助于抑制房价涨幅，但要显著提振成交，挂牌量仍需更大幅度增加 [2] 政策动态 - 美国总统特朗普近期推出多项举措试图提振住房市场，以应对可负担性不足带来的政治压力 [2] - 政策举措包括推动限制机构投资者购买独栋住宅，并指示房地美与房利美购买2000亿美元的按揭债券，以期缓解融资环境 [2]