文章核心观点 Healthcare Realty Trust Incorporated 在2025年实现了转型，通过积极的资产处置优化了资产负债表，核心运营指标表现强劲，并基于对门诊医疗服务长期趋势的看好，为2026年设定了稳健的增长指引 [1][2][12] 2025年第四季度及全年业绩亮点 - 第四季度业绩：GAAP每股净收益为0.04美元，NAREIT运营资金为每股0.36美元，标准化运营资金为每股0.40美元，可供分配资金为1.139亿美元（派息率75%）[6] - 第四季度运营增长：同店现金净营业收入增长+5.5%，由82.7%的租户留存率和+3.7%的现金租赁价差驱动 [6] - 第四季度租赁活动：执行了150万平方英尺的租赁，包括31.6万平方英尺的新租约，加权平均租期为6.2年，年均租金增幅为3.0% [6][7] - 全年业绩：GAAP每股净亏损为0.71美元，NAREIT运营资金为每股1.38美元，标准化运营资金为每股1.61美元，可供分配资金为4.483亿美元（派息率87%）[6] - 全年运营增长：同店现金净营业收入增长+4.8%，由103个基点的入住率提升和81.5%的租户留存率及+3.1%的现金租赁价差驱动 [6] - 全年租赁活动：执行了约580万平方英尺的租赁，包括160万平方英尺的新租约 [6] 资产处置与资本配置 - 资产出售规模：在2025年及截至2026年2月，通过34笔独立交易完成了总计12亿美元的资产出售，混合资本化率为6.7% [2][6] - 第四季度出售进展：在第四季度及截至2月，完成了大部分先前确定的处置，总额达6.82亿美元 [6][7] - 具体交易案例：包括以3.489亿美元向单一私人买家出售25处物业组合，退出多个非核心市场；在凤凰城以2750万美元出售两处非关联的场外物业；在亚特兰大以2190万美元的溢价向关联医疗系统出售一处资产等 [10] - 债务偿还：利用出售所得偿还了约6.5亿美元的定期贷款和2.5亿美元的高级票据 [6] - 流动性管理：将15亿美元的循环信贷额度延长至2030年7月到期，并为未偿还定期贷款增加了1至2年的延期选择权 [6] - 股票回购：2026年1月，以平均每股17.27美元的价格回购了290万股普通股，总额5000万美元 [15] - 融资渠道拓展：2026年2月12日，公司建立了首个商业票据计划，总规模高达6亿美元 [15] 租赁与项目进展 - 早期租赁势头：2026年初至今，已执行了近100万平方英尺的新租和续租合约 [6] - 重建项目进展：第四季度重建项目的租赁率较上一季度环比提升了超过500个基点 [6] - 新增重建项目：第四季度新增了五个重建项目，并在主要市场推进了多个关键项目 [8] - 关键租赁案例：包括在孟菲斯与Baptist Memorial Health续租16.6万平方英尺；在奥斯汀与Baylor Scott & White Health续租9.21万平方英尺；在哈特福德与Hartford Health新签6.55万平方英尺租约等 [9] - 重建项目投资：在休斯顿和丹佛分别启动了1040万美元和1020万美元的重建项目，旨在将空间现代化并提升租金回报 [10] 资产负债表与信用状况 - 杠杆率改善：净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率从上年同期的6.1倍降至2025年12月31日的5.4倍 [6] - 流动性充裕：年末公司在信贷额度和手头现金方面拥有约14亿美元的流动性 [8] - 信用评级：2025年12月，穆迪投资者服务公司将公司展望修订为稳定，并确认其Baa2信用评级 [6] - 成本节约：通过实施节约措施，减少了1000万美元的年化一般及行政费用 [6] 2026年业绩指引 - 每股收益指引：预计范围在每股亏损0.05美元至每股收益0.05美元之间，2025年实际为每股亏损0.71美元 [12] - NAREIT运营资金指引：预计范围在每股1.44美元至1.50美元之间，2025年实际为每股1.38美元 [12] - 标准化运营资金指引：预计范围在每股1.58美元至1.64美元之间，2025年实际为每股1.61美元 [12] - 同店现金净营业收入增长指引：预计范围在+3.5%至+4.5%之间，2025年实际增长为+4.8% [12] 公司治理与股息 - 管理层任命：任命Peter Scott为总裁兼首席执行官，Daniel Gabbay为首席财务官，并补充了经验丰富的行业高管 [6] - 股息宣布：董事会一致批准每股0.24美元的普通股股息，将于2026年3月11日支付给2026年2月24日登记在册的A类普通股股东 [11]