文章核心观点 加拿大公寓房地产投资信托于2026年2月12日发布了截至2025年12月31日的第四季度及全年财务业绩 公司管理层强调，2025年通过完成20亿加元的交易总量，成功执行了优化业务组合、提升财务韧性和运营效率的战略 尽管市场基本面暂时疲软，但公司通过聚焦加拿大中端市场公寓组合、积极的物业管理以及审慎的资本配置，实现了同店利润率的扩张和单位运营资金的增长 公司对未来保持当前战略充满信心，并凭借保守的资产负债表和较低的杠杆率，为2026年的增长做好了准备 [1][9] 投资组合与运营表现 - 投资组合规模调整：截至2025年12月31日，公司拥有的套房和地块总数从2024年的48,696个减少至45,905个，投资性房地产公允价值从148.7亿加元微降至147.3亿加元 [2] - 租金水平提升：加拿大住宅组合的已入住套房平均月租金从2024年的1,636加元增长至2025年的1,718加元，增幅为5.0% 荷兰住宅组合的已入住套房平均月租金从1,222欧元增长至1,349欧元，增幅为10.4% [2] - 入住率变化：加拿大住宅组合入住率从97.5%微降至97.3%，整体组合入住率从97.2%微降至97.1% 荷兰组合入住率从94.6%显著下降至90.6%，主要归因于为最大化出售价值而策略性地保持更多空置套房 [2][21] - 同店运营增长强劲：截至2025年12月31日，加拿大住宅同店已入住套房平均月租金同比增长3.8% 2025年第四季度和全年，同店净营业收入分别同比增长5.0%和4.7% [13][36][38] - 租金续约与周转表现：2025年全年，加拿大住宅组合在套房周转和租约续签时的加权平均月租金增长率为3.4%，低于2024年同期的5.8% 其中，租约续签的月租金增长率为3.2%，套房周转的月租金增长率为4.2% [13][27] 财务业绩要点 - 营收与利润：2025年全年，公司运营收入从11.1亿加元下降至10.0亿加元，净营业收入从7.31亿加元下降至6.54亿加元，主要受资产处置影响 然而，同店净营业收入从5.53亿加元增长至5.79亿加元 [4][38] - 利润率改善：2025年第四季度，同店净营业利润率从去年同期的63.1%提升至64.4%，增加了1.3个百分点 全年同店净营业利润率从64.2%提升至64.7%，增加了0.5个百分点 [13][36][38] - 净利润与单位运营资金：2025年全年净利润为1.97亿加元，低于2024年的2.93亿加元 稀释后每单位运营资金从2024年的2.534加元微增至2025年的2.541加元，主要得益于信贷额度和应付抵押贷款利息支出减少，以及通过正常程序发行人回购计划进行的增值信托单位回购 [4][14] - 单位分派：2025年全年每单位分派为1.546加元，高于2024年的1.471加元 运营资金分派率为60.8%，高于2024年的57.9% [4] 资产负债表与资本结构 - 杠杆率与偿债能力：截至2025年末，总债务与总账面价值比率为39.3%，略高于2024年末的38.4% 债务偿还保障倍数为1.9倍，利息保障倍数从3.3倍改善至3.4倍 [6][66][68] - 流动性状况：现金及现金等价物从1.36亿加元大幅减少至3318万加元 可用借款额度（收购与运营融资）从5.00亿加元减少至1.82亿加元，但包含一笔将于2026年4月30日到期的10亿加元临时增额 [6][7][19] - 资产净值增长：稀释后每单位资产净值从2024年的55.50加元增长至2025年的56.41加元，主要得益于通过正常程序发行人回购计划进行的增值信托单位回购 [6][19] 战略举措与资本活动 - 资产收购：2025年第四季度，在加拿大收购了7处物业共969套套房，总收购价约为3.487亿加元 全年在加拿大收购了15处物业共1,891套套房，总收购价约为6.586亿加元 [10] - 非核心资产处置：2025年全年处置了4,600个套房和地块，总售价约为12亿加元，其中加拿大为4.113亿加元，欧洲为7.835亿加元，完成了4亿加元加拿大非核心物业的处置目标 [13] - 荷兰资产出售进程：欧洲住宅房地产投资信托已签订协议，出售荷兰4处物业共410套住宅套房，售价约为1.414亿加元，其中一处已在2026年1月完成出售，其余预计在2026年3月至4月完成 [13] - 单位回购与分派：2025年第四季度，通过正常程序发行人回购计划以加权平均价38.20加元回购并注销了约250万个信托单位，成本为9410万加元 全年回购并注销约720万个单位，加权平均价41.09加元，总成本2.941亿加元 此外，于2025年12月15日宣布并支付了每信托单位0.90加元的特别非现金分派 [13]