整体CMBS市场表现 - 2026年1月，Trepp整体CMBS拖欠率环比上升17个基点至7.47% [7] - 同期，Trepp整体CMBS特殊服务率环比上升20个基点至10.91% [3] - 数据机构CRED iQ报告显示，2026年1月所有商业地产行业的不良贷款率达到11.98%，在过去43个月内增长了148% [4] 各细分行业表现 - 办公楼行业拖欠率在2026年1月环比飙升103个基点，达到12.34%的历史新高，其特殊服务率也环比上升47个基点至17.11% [3][7] - 零售业拖欠率环比上升12个基点至7.04%，但其特殊服务率环比下降23个基点至11.76% [3][7] - 酒店业拖欠率环比大幅下降105个基点至5.56%，其特殊服务率环比下降11个基点至9.37% [3][7] - 工业地产拖欠率环比下降18个基点至0.62%，其特殊服务率环比微升1个基点至0.85% [3][7] - 多户住宅CMBS拖欠率在2026年1月环比上升30个基点至6.94%，其特殊服务率环比上升6个基点至8.14% [7] 不良贷款处置策略 - 在401亿美元有明确处置策略的特殊服务商业地产贷款中，39.1%（157亿美元）计划止赎，18.7%（75亿美元）计划票据销售，20.3%（81亿美元）计划贷款修改，12.7%（51亿美元）计划转为不动产持有 [5][8] - 服务机构对不良资产采取日益强硬的立场，以清算为主的策略占主导，表明其认为许多问题资产在当前市场条件下无法挽救 [5][6] 市场背景与驱动因素 - 商业地产不良贷款在2025年曾短暂回落，但在2026年初再次加速增长，表明市场基础条件对寻求解决方案的困境借款人仍然不利 [5] - 不良贷款的显著扩张反映了货币政策紧缩、物业基本面疲软以及具有挑战性的再融资环境的多重影响，这些因素共同限制了借款人的选择 [4][5]