香港地产板块市场表现与估值 - 香港地产板块在2026年开局强劲，多只股份逼近历史高位[1] - 板块估值日益昂贵，即使部分股份以市账率计亦然[1] 瑞银的投资偏好与选股逻辑 - 偏好净资产负债比率相对较低的股份，包括信和置业、长实集团及嘉里建设，因其涉及股本相关发行的风险较低[1] - 偏好提供可持续高股息的股份，如太古地产、信和置业及嘉里建设[1] - 偏好市账率偏低、并获资本循环或股份回购计划支持的股份，如长实集团及领展房产基金，认为其或有机会迎来估值重评[1] - 2026年偏好太古地产、信和置业、领展、长实集团及嘉里建设[2] - 对恒基地产、希慎兴业及港铁公司持审慎态度[2] 住宅市场前景与驱动因素 - 市场已大致反映住宅复苏的利好因素，包括进一步减息、内地人才及学生涌入，以及供应减少[2] - 市场仍未充分重视回流移民带来的潜在利好，此因素支持对未来两年楼价增长逾10%的预测[2] - 2020至2025年间，约321,000名香港居民申请英国BNO签证、台湾居留权或加拿大Stream A学生签证[2] - 随着英国收紧永久居留的语言及收入要求，预期2026年将出现一波回流潮[2] - 假设2021年移民群体中有30%回流，估计2027年的新增需求为13,900个单位，相当于一手供应量的90%及总供应量的26%[2] - 预期在北部都会区项目落成前，供求状况将持续利好，直至2032年[2]