市场反应与申报概况 - 自2025年末中国证监会启动商业不动产REITs试点以来，市场反应超预期，半个月内沪深交易所已有12单商业不动产REITs产品集中申报，其中11单火速获受理 [1] - 截至2月12日，上交所已有11单产品集中申报，10单获受理 [2] - 深交所方面，首单商业不动产REITs“华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金”已于2月5日获受理 [3] 申报项目详情与底层资产 - 上交所受理的项目包括国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金，底层资产为上海市嘉亭荟城市生活广场一期项目 [2] - 中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报，华联股份拟认缴5亿元参与设立合伙企业，以推动龙德广场商业不动产REITs申报，龙德广场总建筑面积约33万平方米 [2] - 深交所受理的首单产品底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店两大成熟酒店物业 [3] - 首开股份拟以华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目为底层资产，申报发行“嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金” [4] 发起人与参与方构成 - 原始发起人包含央企、地方国企、民企和外资企业，例如唯品会和凯德在此前已发行过消费基础设施REITs [4] - 具体项目发起人（原始权益人）包括泛全有限公司、上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司、上海安住此间商务咨询有限公司（华住集团与光大安石联合成立的投资平台）等 [2][3] - 华联股份参与设立的合伙企业“元创联”中，首农信息认缴1万元担任普通合伙人，三元嘉业作为优先级有限合伙人认缴10亿元 [2] 政策背景与行业动态 - 商业不动产REITs的破冰源于2025年12月31日中国证监会正式发布的试点公告 [4] - 1月29日，上交所受理了首批申报的三只商业不动产REITs项目，包括汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金 [4] - 1月30日，又有5只商业不动产REITs向上交所递交申请，包括华安陆家嘴、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船等项目，原始权益人涵盖上海前滩国际商务区、保利发展、银泰百货、砂之船（西安）购物广场等 [4] 公司战略与行业展望 - 首开股份表示，发行商业不动产REITs有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产，募集资金将主要用于主营业务相关收购、投资、偿债及补充流动资金，并明确表示“不用于购置商品住宅用地” [5] - 万科集团表示在关注商业不动产各类资产证券化的机会，武商集团表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 [5] - 业内人士认为，半个月申报12单体现了原始权益人对新政策的快速响应与资产盘活的迫切需求，随着首批产品陆续进入审核发行阶段，2026年或将成为中国商业不动产REITs的规模化破局元年 [6]