文章核心观点 - 公司通过出售Jem办公楼并战略收购PLQ商场70%权益 优化了投资组合 增强了其在新加坡抗风险能力强的郊区零售领域的业务布局 旨在为基金单位持有人实现长期稳定的收入增长 [1][4] 投资组合与战略调整 - 公司于2025年11月完成Jem办公楼的出售及PLQ商场70%权益的收购 交易后 约90%的投资组合价值锚定在新加坡 其中63%位于具有韧性的郊区零售板块 [4] - 收购PLQ商场后 已开始对该商场的零售空间进行重新配置 预计改造完成后将推动租金上涨 [10][16] - 出售Jem办公楼所得约890万新元收益 将留待未来分配 其使用将与实现长期稳定可持续的每单位派息增长战略保持一致 [8] 财务业绩 - 2026财年上半年 公司总收入同比下降1.6%至1.019亿新元 净房地产收入同比下降1.2%至7400万新元 主要归因于Jem办公楼的出售以及国泰影院在期内退租的影响 [5] - 若剔除Jem办公楼出售的影响 按同类比较计算 总收入和净房地产收入分别增长0.6%和1.1% [5] - 2026财年上半年 公司可分配收入同比增长11.7%至4860万新元 相当于每单位派息1.85分 增长主要得益于利息支出和永久证券票息的减少 [7] - 截至2025年12月31日 基金单位总数增至2,961,010,783个（2025年6月30日为2,446,669,290个） 主要因公司为收购PLQ商场权益进行了私募配售 [7] 资本管理 - 完成Jem办公楼出售后 净收益主要用于偿还借款 截至2025年12月31日 总借款为11.777亿新元 负债率从2025年9月30日的42.7%降至38.4% [10] - 约72%的借款已对冲为固定利率 加权平均债务成本从2025年9月30日的年化3.09%下降至年化2.90% [10][11] - 利息覆盖比率从2025年9月30日的1.6倍提升至1.8倍 [10][11] - 2026财年无再融资风险 债务组合保持完全无担保 有7.012亿新元的债务融资额度可用于支持营运资金需求 [11] 运营表现 - 截至2025年12月31日 投资组合的承诺入住率约为95% 零售组合入住率表现强劲 达到99.5% [12] - 米兰办公楼组合的入住率从上一季度的88.5%上升至89.1% 其中3号楼的入住率从49%增至约51% [12] - 租约到期情况分布良好 2026财年有7.5%的可出租面积和8.3%的总租金收入需要续约 按可出租面积和总租金收入计算的加权平均租期分别约为4.8年和3.8年 [13] - 零售组合实现10.4%的正向租金调升率 [10][15] - 截至2025年12月31日 租户销售额同比增长7.2% 客流量同比增长9.6% 若剔除PLQ商场一个月的贡献 同店租户销售额和客流量分别增长1.1%和6.2% [10][15] - 租户保留率为64.5% 主要受国泰影院退租影响 若排除该影响 租户保留率将进一步提升至76.8% [16] 成本控制与可持续发展 - 房地产运营费用同比下降2.7% 主要由于米兰资产维护需求降低 [6] - 公司已为新加坡投资组合签订了一份为期两年的能源关税合同 自2026年7月1日起生效 预计每年电费支出将减少约15% [10][14] - 与可持续发展挂钩的融资约占已承诺债务融资总额的93% [11] 公司背景与投资组合 - 公司于2019年10月2日上市 主要投资策略是投资于全球范围内主要用于零售和/或办公的稳定创收房地产资产 [18] - 截至2025年12月31日 投资组合包括新加坡的租赁产权物业（郊区零售物业Jem、核心零售物业313@somerset、郊区零售物业PLQ商场70%权益）以及米兰三座甲级商业建筑的永久产权 总价值约39亿新元 [19]