核心观点 - 开年首月房地产市场呈现“淡季不淡”特征，政策持续发力降低置业门槛并打通“卖旧买新”置换链条，为新房市场输送需求 [1] - 市场能级差异凸显，一线城市新房价格环比走稳、同比降幅收窄，成为全国市场稳价核心锚点，二手房价格出现积极信号，中心城市及人口流入型城市市场修复具有先导性 [1] 新房市场表现 - 1月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有5个（大连、合肥、厦门、武汉、南充），环比持平的城市有3个（上海、三亚、大理）[2] - 一线城市新房价格环比基本走稳、同比降幅持续收窄，成为全国市场稳价的核心锚点 [2] - 新一线及二线城市（如武汉、青岛、济南）新房价格环比小幅波动，行业景气度突破荣枯线，市场活跃度显著提升，成为区域市场复苏重要抓手 [2] - 三四线城市找房热度同比增幅达2.11%，领跑各能级城市，下沉市场刚需释放及返乡置业成为重要看点 [2] - 二线城市合肥表现亮眼，1月新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%、同比上涨1.6%，各面积段分项指标均表现出色，得益于政策精准发力与产城发展基本面共振，以及对科创人才、新市民等重点群体的定向补贴 [3] 二手房市场表现 - 1月70个大中城市中，二手房价格环比上涨的城市有2个（扬州、湛江），环比持平的城市有1个（沈阳），这是近5个月来首次出现环比上涨城市，且70城二手房价格指数跌幅收窄态势明显 [4] - 一线城市二手房价格降幅收窄更为明显，例如北京价格环比降幅由之前的1.3%收窄至0.2% [5] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，市场保持较高活跃度，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）比例高达83% [4] - 上海由政府平台收购核心区二手房用于保障性租赁住房，为特定资产类别提供托底与流动性支持，有利于稳定房价预期、激活置换链条、优化租赁住房供给 [5] - 市场修复具有先导性，中心城市及人口流入型城市由于住房需求更旺盛，其市场修复边际到来早于低能级城市，近期一线市场修复更多由近郊区入门级住宅产品驱动 [5] 政策环境与市场展望 - 2026年1月，中央多部门协同明确发展框架，地方层面超40省市跟进细化落实，形成“中央定调、地方精准施策”联动格局，政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度 [6] - 稳定房地产市场可从三方面着力：中央和地方通过收储与城市更新吸收供给、创造需求；房企通过盘活存量（如资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给；需求端通过行政、公积金、财税政策调整来提振需求、消化供给 [6] - 2026年上半年政策将延续因城施策、供需两端精准发力的思路，需关注一季度市场表现及春节后政策效果的可持续性 [6] - 1月二手房找房热度回升12.72个百分点，不少城市成交量持续上升，开年二手住房市场活跃度较高，尤其是中心城市入门级市场表现更好，此类需求活跃能带动置换改善型需求，为后期市场稳定与复苏树立信心 [6][7] - 传统3月“小阳春”行情仍值得期待 [6]